补偿的原则：国有土地上居民房屋拆迁按市政府78令执行；集体土地上居民房屋拆迁按徐政发（2004）84 号文执行；集体土地上企业拆迁按徐政发（2003）36 号文执行；国有土地上企业拆迁建议依据土地区位、房产面积及房产质量等综合因素，按商业用地每亩 80 至 90 万元、工业用地每亩 50 至 60 万元的标准补偿。
徐州市人民政府令第78号
徐州市城市房屋拆迁管理办法
《徐州市城市房屋拆迁管理办法》已经2002年4月12日市政府第96次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年6月1日起施行。
市长 潘永和 2002年4月28日
第一章 总 则
第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下称国务院《条例》），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，适应城镇住房制度改革，有利于旧城改造和改善生态环境，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市建设行政主管部门是徐州市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁行政管理部门。市城市房屋拆迁管理办公室受市城市房屋拆迁管理部门的委托，具体负责房屋拆迁监督管理工作。
县（市）、贾汪区人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
土地、房产、价格、规划等有关部门依照各自法定职责，协助做好与房屋拆迁相关的管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位应当向房屋拆迁管理部门提出申请，领取城市房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。
第七条 申请房屋拆迁许可证应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件及资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证、规划定点通知书和规划定点图；
（三）建设用地拆迁通知书和收回国有土地使用权通告；
（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；
（五）拆迁费用测算报告和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
（六）其他必需的文件、资料。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合办理条件的，应当给予书面答复。
拆迁人应当按照价格部门核定的标准缴纳拆迁管理费。
第八条 房屋拆迁许可证核发的同时，房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
房屋拆迁期限一般为6个月，需要延长期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。延长期限不得超过6个月。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
拆迁人自行拆迁的，必须经房屋拆迁管理部门批准，拆迁实施人员应当取得房屋拆迁管理部门发放的《拆迁上岗证》，方可实施拆迁。
拆迁人委托拆迁的，被委托的单位应当是已经取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当发布调查、评估公告，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。延长拆迁的期限，由房屋拆迁管理部门通知有关部门。
第十二条 拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
实行货币补偿的，协议应当约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限违约责任以及当事人认为需要约定的其他条款；实行产权调换的，双方还应当就安置房屋位置、面积、差价结算、原房屋承租人安置等订立协议。
拆迁补偿安置协议应当在签订后15日内由拆迁人或者被委托拆迁单位报房屋拆迁管理部门备案。
房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，由房产管理部门与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，经公证机关公证。
第十三条 拆迁补偿安置协议订立后，发生拆迁补偿安置争议的，由拆迁双方当事人协商解决，协商不成的，双方当事人可以依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由当地人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。
第十六条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、外国驻华使（领）馆等房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十七条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当订立转让协议，并经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十八条 拆迁补偿安置资金应当采用储备方式，全额存入金融机构，且全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、存储拆迁补偿安置资金的金融机构三方签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。
金融机构应当配合房屋拆迁管理部门做好拆迁补偿安置资金的监督管理工作。
第十九条 拆迁人应当委托具备房屋拆除资格的单位实施房屋拆除施工。施工单位应当向房屋拆迁管理部门申请领取拆除施工许可证后方可实施。施工单位应当制订房屋拆除施工方案和安全措施，报当地房屋拆迁管理部门备案。
第二十条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报经房屋拆迁管理部门验收合格后，计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发建设相关批准手续。
拆迁人应当在房屋拆除完毕后15日内到房产、国土部门办理被拆除房屋及土地的权属注销手续。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据。被拆迁房屋建筑面积，指房屋所有权证载明的建筑面积。对直管、自管居住房租约中未标明建筑面积的，按有法定资质的房屋面积测绘机构实际测量的建筑面积为依据。
对于房改出售的公有住房，拆迁当事人认为实际建筑面积大于房屋所有权证登记的建筑面积的，可以自行委托本市有法定资质的房屋面积测绘机构认定。对于超出房屋所有权证登记面积的部分，由拆迁人将评估价的80％补偿给被拆迁人、20％补偿给原房改售房单位。
房屋面积测绘机构认定被拆除房屋面积时，应当执行国家测绘标准，符合原设计意图，且单幢建筑分户的建筑面积之和不得超过该幢建筑的总建筑面积。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十六条第三款、第二十八条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 实行货币补偿的，补偿的金额，由房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体评估规则由政府公布。
第二十五条 拆迁人应当委托有资格的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估结果应当公示。
拆迁双方当事人对评估结果有争议的，应当在评估结果公示后15日内，持其自行委托的房地产评估机构出具的评估报告，向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门认为需要对拆迁评估结果进行鉴定的，应当委托法定价格鉴定机构鉴定，由法定价格鉴定机构依照政府公布的房屋拆迁评估规则鉴定，鉴定结果作为行政裁决和拆迁补偿的依据。鉴定费用由过失方承担。
房屋拆迁评估机构由房屋拆迁管理部门定期公布。
第二十六条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格，结清产权调换差价。所调换的住宅房屋价格按照价格部门核定的价格或者房地产市场评估价格确定；所调换的非住宅房屋的价格，按照市场价格确定。 产权调换房屋为期房的，具体过渡期限由拆迁当事人在协议中约定，如超过协议约定过渡期限，拆迁人应当按超期过渡的标准支付给被拆迁人临时安置费用。多层住宅的过渡期限最长不得超过18个月，高层住宅的过渡期限最长不得超过30个月。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十八条 拆迁以协议约定租金的租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十九条 拆迁执行政府规定的租金标准的公有（直管和自管）出租住宅房屋，房屋承租人可以要求购买原房屋产权，也可以要求继续承租。
房屋承租人选择购买原房屋产权的，购买金额为原房屋评估价格的20％，但不低于房产、物价部门当年公布的最低标准。房屋承租人购买后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十四条规定给予补偿。
房屋承租人要求继续承租、但被拆迁人要求货币补偿的，应由拆迁人按照房屋承租人购买原房屋产权应当交纳的费用补偿给被拆迁人后，拆迁人对房屋承租人给予安置，安置的标准不得少于原合法使用面积。房屋承租人应当与拆迁人另行签订租赁合同。
第三十条 对被认定为经济特困（享受城市居民最低生活保障），的被拆迁人、公房承租人，拆迁人应当将货币补偿款异地购买成套使用面积不小于34房屋作为安置房。所购房屋超过补偿款购买的面积部分，按照规定订立房屋租赁合同，并按照廉租房标准交纳租金。
房产管理部门应当按照有关规定给予办理共有产权登记。
经济特困的被拆迁人、公房承租人，由民政部门认定。
第三十一条 拆迁划拨土地上的非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆除房屋合法建筑面积的市场评估价扣除国有土地出让金增值部分结算。具体办法由土地部门制定并公布。
拆迁执行政府规定的租金标准出租的非住宅房屋实行货币补偿的，按照评估确定的金额，50％补偿给被拆迁人，50％补偿给房屋承租人。
第三十二条 非住宅房屋是指依法原建、新建、扩建的，其《建设工程规划许可证》（含个人建房领取的《建筑执照》）、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。
被拆迁人或房屋承租人将住宅房屋改变为非住宅房屋的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋补偿；1984年1月5日前建造的被拆迁房屋的使用功能，由规划行政主管部门和房产管理部门认定。
第三十三条 拆除未认定为非住宅房屋但符合下列条件的被拆迁房屋，拆迁人除按照住宅房屋补偿外，再给予被拆迁人一次性补助。补助标准为被拆除房屋评估价格的20％；
（一）私房自营：
1.实际作为非住宅房屋使用；
2.有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证；
3.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。
（二）私房出租经营：
1.有前项私房自营条件中第1、3目情况的；
2.有与《房屋租赁合同》中承租人户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
（三）直管公有住房承租户用作经营：
1.有原直管公房住房租赁证；
2.有经营用房租约；
3.有与原承租户或者其配偶户名一致的有效的工商营业执照和税务登记证。
（四）单位自管房屋自营或者出租经营：
1、实际作为非住宅使用；
2.出租经营的，有经营用房租约；
3.出租经营的，有与租约户名一致的有效工商营业执照和税务登记证；
4.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。
第三十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。
第三十五条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。
第三十六条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十七条 实行货币补偿的，被拆迁人应当自行过渡，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人一次性支付三个月的临时安置补助费。
实行产权调换的，拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人（房屋承租人）临时安置补助费。在拆迁协议规定的过渡期限内，被拆迁人（房屋承租人）自行安排住房过渡的，拆迁人应当按照规定标准支付给临时安置补助费。由拆迁人提供周转房的，拆迁人不再付给临时安置补助费。
由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用。对由拆迁人提供周转房的，从逾期之日起应当支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，应当再加1／2倍支付临时安置补助费，直至交付使用。
被拆除房屋中不能自行拆除的装饰物及附属物，应当由拆迁人按照规定标准结合成新给予适当补偿。
拆迁中的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费及电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费，由拆迁人按照规定标准支付。
第三十八条 拆迁人应当及时为被拆迁人办理房屋所有权证和土地使用权证提供必需的资料。被拆迁人实行产权调换或货币补偿后购买安置房的，契税缴纳按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》执行。
第四章 罚 则
第三十九条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。
第四十一条 拆迁人违反本办法规定有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长协议约定的拆迁期限的。
第四十二条 接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第四十三条 有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款：
（一）拆迁人抽逃或套取拆迁补偿安置资金的；
（二）拆迁人未经同意将尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的；
（三）拆除施工单位未领取拆除施工许可证实施房屋拆除的。
第四十四条 评估机构未按照政府公布的房屋拆迁评估规则进行评估的，由评估机构资质管理部门依法处罚。
第四十五条 市、县（市）、贾汪区房屋拆迁管理部门违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不按照规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的；
（三）对依法应当查处的违法行为不予查处的。
第五章 附 则
第四十六条 市政建设项目拆迁国有和集体企业、各类事业单位、机关、团体的非住宅房屋和集体土地上的房屋的补偿办法，以及棚户区和危旧房改造拆迁补偿办法，由市人民政府另行制定。
市政建设项目是指实施道路、广场、桥梁、城市排水、污水处理、供电、供水、供气、燃气管网设施、广播电视、邮电通讯管线设施、公交场站、防洪设施、环卫设施、人防工程、城市绿化等城市基础设施的项目。
第四十七条 徐州市城市规划区内国有土地上房屋拆迁实施本办法的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由市房屋拆迁管理部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后公布施行。
徐州市城市规划区以外的国有土地上实施房屋拆迁的具体标准和相关规定，以及具体标准的调整，由所属县（市）、贾汪区人民政府制定，报市人民政府备案。
第四十八条 集体土地上的非市政建设项目拆迁，将集体土地征为国有土地后，按照本办法执行。
第四十九条 本办法自2002年6月1日起施行。徐州市人民政府2000年4月28日发布的《徐州市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。
徐政发〔2004〕84号
市政府关于调整征地补偿标准的通知
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
为进一步规范征用集体土地及其房屋拆迁的管理，保障城市建设的顺利进行，维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，根据苏政发〔2003〕14号《省政府关于深化土地使用制度改革优化配置土地资源的意见》、徐州市政府第98号令《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》、徐政发〔2004〕43号《市政府关于全面建立被征地农民基本生活保障制度的通知》等文件的规定，市政府决定调整征地的相关补偿标准，现通知如下：
一、关于“城中村”的补偿安置标准 根据省政府苏政发〔2003〕14号文件精神，对征用集体土地涉及到的我市城市规划区内“城中村”房屋拆迁补偿安置的方式和标准，参照城市房屋拆迁办法实施，被拆除房屋合法建筑面积的认定按照市政府第98号令执行。“城中村”的范围是指本市三环路以内人均耕地不足0.1亩的村民小组。
二、调整提高征地补偿标准 市政府决定调整提高徐政发〔1999〕155号《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》规定的有关征地补偿标准。调整后的耕地前三年平均年产值见附件一，树木和花木补偿标准见附件二，地上附着物补偿标准见附件三。青苗补偿费一般按一季农作物产值计算，能如期收获的不予补偿。调整后的青苗补偿费的标准为：三类地区，旱地每亩800元，水田每亩900元，菜地每亩1350元；四类地区，旱地每亩700元，水田每亩800元，菜地每亩1250元。
三、关于征用集体土地房屋拆迁涉及的其他标准
市政府第98号令《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》对集体土地房屋拆迁的实施程序、安置方式等作了较为原则的规定，实施该办法所需的具体标准和相关规定，除执行上述的附件二、三外，按照附件四、五、六、七、八执行。
本通知自2004年7月1日起施行，在此之前批准的征地项目，按原征地补偿标准执行。徐政发〔1999〕155号《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》中有关征地补偿标准与本文件不一致的，以本文件为准。
附件:一、耕地前三年平均年产值
二、树木和花木补偿标准
三、地上附着物补偿标准
四、房屋重置价格补偿标准
五、房屋成新评定说明表
六、安置楼房层差系数表
七、房屋装璜及室内附属物补偿标准
八、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费、提前搬迁奖金标准
二〇〇四年六月二十五日
徐政发〔2004〕64号
市政府关于印发《徐州市人民政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》的通知
各县（市）、区人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《徐州市人民政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》已经二00四年五月二十四日市政府第二十八次常务会议讨论通过。现印发给你们，希认真遵照执行。 徐州市人民政府 二00四年五月二十六日
徐州市人民政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见
为更好地贯彻实施国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下称国务院《条例》）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（以下称省《条例》）及《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令），进一步规范城市房屋拆迁管理行为，维护拆迁当事人的合法权益，提出如下意见：
一、规范拆迁管理行为
（一）城市房屋拆迁是一项系统工程，需要各区、各部门的紧密配合和支持。市计划、规划、国土、房管、价格、财政、工商、税务、民政、城管行政执法、公安等部门及各区人民政府、街道办事处，应当各司其职，积极配合、协助房屋拆迁主管部门共同做好城市房屋拆迁管理工作，以保护城市建设的顺利进行。
（二）建设单位凡存在拆迁遗留问题没有解决的，一律不得实施新建项目；凡因拆迁实施单位、拆迁评估机构的原因引起拆迁纠纷的，有关拆迁实施单位、拆迁评估机构一律不得承接新的服务项目。各区、各有关部门应当加大工作力度，尽快解决拆迁遗留问题。今后，凡经营性用地一律进入土地市场，并逐步实行净地出让。
（三）拆迁人应当根据拆迁预评估报告，足额向房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置资金后方可实施房屋拆迁。拆迁补偿安置资金，由房屋拆迁主管部门实行专项储存，依照与拆迁人订立的协议监管，同时，接受财政部门的跟踪监督，拆迁人依照协议使用，以切实保证拆迁补偿安置资金的安全。
（四）房屋拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门应当依照《行政许可法》的规定，加强对房屋拆迁实施单位、房屋拆迁评估机构从事拆迁服务活动的动态监管，实行信用档案和业绩考核制度。凡拆迁实施单位擅自转让拆迁业务或实施中弄虚作假的，房屋拆迁主管部门应当依照国务院《条例》、省《条例》查处；凡拆迁评估机构出现违规行为的，房屋拆迁主管部门应当依照省《条例》查处。
二、拆迁补偿与安置
（一）凡住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。徐州市市区具体标准为房屋评估额的15%。
住宅房屋的竣工日期，以建设行政主管部门的竣工核验日期或者建设单位办理竣工验收备案日期为准；个人建造的自住房屋，以规划部门的验收日期为准。
（二）徐州市市区被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，拆迁评估补偿额达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照徐州市市区住宅房屋拆迁最低补偿标准对被拆迁人予以补偿。徐州市市区住宅房屋拆迁最低补偿标准为3.6万元。该标准将根据房地产市场价格变动适时调整并公布。
（三）按照市政府第78号令被认定为经济特困（享受城市居民最低生活保障）的被拆迁人（含产权买断的原公房承租人），被拆除房屋货币补偿额低于3.6万元的，可以选择获得最低补偿标准3.6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用货币补偿款异地购买成套使用面积符合国家规定的最小户型面积的房屋予以安置，双方不再互找差价。
（四）徐州市市区被拆迁人只有一套住房且实际获得的货币补偿额低于7万元（含7万元）的，可以依据《徐州市人民政府关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见》（徐政发[2003]164号）规定，向市房管部门申请购买经济适用住房。
（五）住宅房屋改为非住宅房屋使用的部分，经拆迁人在拆迁现场公示、核准后，按照以下办法予以补偿：
1、1984年1月5日前持有营业执照、并实际作为非住宅房屋使用的，按照非住宅房屋予以评估、补偿，并相应扣除土地出让金；
2、1984年1月5日后，取得营业执照，并已持续营业一年以上的，按照住宅房屋评估额增加30%予以补偿。
三、拆迁评估
（一）拆迁评估机构的选定，执行省《条例》第十九条的规定。
（二）本市房屋拆迁评估，重新评估结果与原评估结果允许误差范围：住宅为2%，非住宅为5%。在允许误差范围内的，原评估结果有效；超过允许误差范围的，以鉴定结果为准。
四、强制拆迁。被拆迁人或者房屋承租人在行政裁决规定的搬迁期限内仍未搬迁的，依照国务院《条例》规定，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
徐州市市区实施行政强制拆迁的，按照以下规定执行：
（一）被拆迁人或者房屋承租人在市房屋拆迁主管部门作出的行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市房屋拆迁主管部门会同市规划、城管行政执法、公安等部门负责强制拆迁。房屋所在地的区人民政府负责组织强制拆迁的具体实施工作。
（二）实施行政强制拆迁前，拆迁人必须依法对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房；拆迁人还应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并向市房屋拆迁主管部门提交证据保全材料。
（三）实施强制拆迁前，市房屋拆迁主管部门应当发布公告，通知被执行人在指定期限内自动履行搬迁义务。逾期仍未自动履行的，实施强制搬迁。
（四）市房屋拆迁主管部门应当将《强制搬迁通知书》送达房屋所在地的区人民政府，区人民政府应当组织有关部门做好强制搬迁工作；建设、规划、城管行政执法、公安等部门应当依法履行职责，服从区人民政府的统一指挥、调度，认真做好强制搬迁的具体工作。
（五）强制搬迁时，被执行人是公民的，应当通知本人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。被执行人拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其所在单位和房屋所在地的基层组织应当根据通知派人协助执行。强制搬迁时，执行人员派人将房屋内的财物运至指定处所，交被执行人接收，被执行人拒绝接收造成损失的，由被执行人承担。强制执行过程和搬迁财物，执行机关应当记入笔录，由执行人员、被执行人员以及其他在场人员签名或盖章。
（六）强制拆除房屋委托有关单位施工的劳务费、设备租用费等由拆迁人承担；临时保管被拆迁人财产的房屋租赁费由被拆迁人承担，拆迁人垫付。
五、徐州市市区因市政建设项目拆除国有和集体企事业单位非居住用房的，按照徐政发[2003]36号文件执行。
六、各县（市）、贾汪区人民政府可参照本意见制定本地区的实施意见，并报市人民政府备案。
七、本意见自二00四年六月一日起施行。徐政发[2003]18号《市政府关于印发徐州市贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>意见的通知》同时停止执行。
徐政发〔2005〕5号
市政府关于印发《徐州市贯彻实施建设部<城市房屋拆迁估价指导意见>若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》的通知
各县（市）、区人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《徐州市贯彻实施建设部<城市房屋拆迁估价指导意见>若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》已经市政府研究同意，现印发给你们，希遵照执行。 徐州市人民政府 二00五年一月四日
徐州市贯彻实施建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》若干规定
为贯彻实施建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规范城市房屋拆迁估价行为，保护拆迁当事人的合法权益，结合我市实际，制定本规定。
一、城市房屋拆迁估价，应当根据国家《房地产估价规范》、《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》，由具有三级以上（含三级）房地产估价资质的估价机构（以下简称估价机构）本着独立、客观、公正、合法的原则进行。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的房屋拆迁估价，原则上由一家估价机构实施。需要由两家或者两家以上估价机构估价的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
以产权调换作为房屋拆迁补偿安置方式的，所调换房屋的估价方式应当一致。
二、徐州市市区被拆迁人仅有一处住房且获得的被拆除房屋货币补偿金额低于补偿最低标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照徐州市市区住宅房屋拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。徐州市市区住宅房屋拆迁补偿最低标准为4.5万元。
前款规定的拆迁补偿最低标准，市房屋拆迁主管部门应当会同市价格部门根据经济适用房的价格变动适时调整并公布。
三、徐州市市区住宅房屋拆迁实行最低保障单价制度。被拆迁房屋市场评估单价低于政府确定的最低拆迁保障单价时，按照最低拆迁保障单价进行补偿。（各区位最低拆迁保障单价见附表）
前款规定的最低拆迁保障单价，市房屋拆迁主管部门应当会同市价格部门根据房地产市场价格变动适时调整并公布。
四、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积有争议的，应当先行协商。协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，当事人应当向城市规划部门申请确认；对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，当事人可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算。
五、住宅房屋改为非住宅房屋使用的部分，经拆迁人在拆迁现场公示核准后，按照以下规定予以补偿：
1、1984年1月5日前持有营业执照并实际作为非住宅房屋使用的，按照非住宅房屋予以估价、补偿。
2、1984年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，按照非住宅房屋市场估价金额的一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。补偿金额不得低于同类住宅房屋市场估价金额的130%。
六、城市房屋拆迁市场估价的纠纷处理等事宜，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第20条、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至第23条的相关规定执行。
房屋拆迁估价，重新估价结果与原估价结果允许误差范围为5%。
七、徐州市市区房屋拆迁估价技术指导、鉴定工作由徐州市房地产业协会组织实施。
徐州市房地产业协会应当组建徐州市房地产估价鉴定专家委员会，并定期公布专家库成员名单。专家库由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成。
估价报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。
八、市房产部门应当会同价格部门定期公布徐州市市区各类房屋重置价格；市国土部门应当会同价格部门定期公布徐州市市区国有土地的基准地价、路线价等事项；市房产部门应当每年公布徐州市市区不同区位、不同用途、不同建筑结构的房地产市场价格信息。
九、市房屋拆迁、房产、国土、价格、规划等部门可以根据本规定制定实施细则。
十、各县（市）、贾汪区人民政府可以参照本规定执行。
十一、本规定自2005年2月1日起施行。在此之前的规定与本规定不一致的，以本规定为准。
本规定施行前已取得房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，仍按原规定执行。
徐建发〔2005〕13号
关于印发《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》的通知
市各有关单位：
根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会公告第24号）、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第78号）、《徐州市贯彻实施建设部<城市拆迁估价指导意见>若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》（徐政发〔2005〕5号）的有关规定，现将《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、拆迁房屋附属物是指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。房屋结构等级本身所含有的门、窗及水电设施属房屋估价范围，应在房屋评估中体现，不属附属物评估范围。
二、评估基准日为拆迁许可证颁发之日。评估基准日之后新增加的附属物不在补偿之列。
三、本通知自2005年2月1日起执行。原徐建发〔2002〕86号、徐价房〔2002〕131号、徐价服〔2003〕139号、徐建发〔2003〕94号文同时废止。
附件：1、徐州市市区地栽树木及观赏性花木拆迁补偿标准
2、徐州市市区户外构筑物拆迁补偿标准
3、徐州市市区室内基本装饰装璜拆迁补偿标准
4、徐州市市区室内单项装饰装璜拆迁补偿标准
5、徐州市市区拆迁房屋相关设备移机费、初装费、开通费补偿标准
6、徐州市市区房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、误工费、提前搬迁奖金标准
徐政发 〔2005〕 77号
市政府关于印发徐州市城市房屋行政强制拆迁实施办法的通知
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
《徐州市城市房屋行政强制拆迁实施办法》经市政府研究同意，现印发给你们，希遵照执行。
徐州市人民政府
二○○五年七月五日
徐州市城市房屋行政强制拆迁实施办法
第一条 为规范城市房屋拆迁行为，保护拆迁双方当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，维护公共利益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在徐州市城市规划区内国有土地上实施房屋行政强制拆迁的，适用本办法。
第三条 被拆迁人或者房屋承租人（以下称“被执行人”）在房屋拆迁行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，市房屋拆迁管理部门可以向市人民政府申请行政强制拆迁。
第四条 市房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当按照江苏省建设厅《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》的规定组织听证。
市计划、规划、国土等部门应当配合市房屋拆迁管理部门做好听证工作。
第五条 市房屋拆迁管理部门向市人民政府申请行政强制拆迁，应当提供下列材料：
(一)行政强制拆迁申请书；
(二)裁决调解记录和裁决书；
(三)拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
(四)被拆迁人拒绝接收补偿资金的，拆迁人应当提交补偿资金的提存证明；
(五)对拟被强制拆除的房屋所作的评估报告；
(六)听证笔录或者听证会的情况说明；
(七)市政府要求提供的其他材料。
第六条 市房屋拆迁管理部门的申请，经审查符合行政强制拆迁条件的，由市人民政府作出准予行政强制拆迁的书面决定，责成被拆迁房屋所在地的区人民政府作为执行机关具体实施行政强制拆迁工作，并同时确定协助执行机关。
行政强制拆迁决定书应当载明行政强制拆迁日期，督促被拆迁人自动履行搬迁义务。被拆迁人逾期仍未履行搬迁义务的，实施行政强制拆迁。
第七条 执行机关应当将行政强制拆迁的书面决定提前15日送达被执行人。被执行人拒绝接受的，可以邀请被执行人所在地的居委会或者相关单位的2名以上代表到场说明情况，并在送达回证上记录拒收理由、日期、证明人，将行政强制拆迁决定书留在被执行人的场所。
第八条 实施行政强制拆迁时，执行机关和协助机关应当派员到达拆迁现场，并依照各自的职责做好房屋拆除以及安全保障、交通秩序维护等工作。
第九条 实施行政强制拆迁时，执行机关应当通知被执行人到场；被执行人坚持不到场的，不影响行政强制拆迁的实施，由拆迁人委托公证机关对被拆除房屋及其房屋中的物品进行证据保全。
未经公证机关办理证据保全的，不得实施强制拆除。
第十条 行政强制拆迁后，执行机关应当书面通知被执行人在规定的期限内到指定的地点领取物品，并办理结算手续。被执行人逾期不领取物品的，由拆迁人向公证机关申请办理提存。
第十一条 执行机关应当对整个行政强制执行过程做好记录。执行记录应当包括以下内容： (一)执行机关、协助机关和执行依据；
(二)被执行人姓名、性别、年龄、职业、住所或者被执行组织的名称、住所、法定代表人(负责人)、职务；
(三)执行地点和执行时间；
(四)被执行人履行义务的情况和被拆迁房屋的现状；
(五)强制执行的实施情况；
(六)现场执行负责人、协助机关人员的签名或者盖章；
(七)记录人、制作人签名或者盖章；
(八)记录制作的时间。
第十二条 拆迁人为被执行人提供的安置用房应当具有合法的房屋权属证明；提供的周转用房应当确保被执行人水、电的正常使用并具有合法的使用权证明。
第十三条 对拒绝、阻挠行政强制拆迁的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第十四条 从事行政强制拆迁的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第十五条 当事人对行政强制拆迁决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。复议或者诉讼期间，不停止行政强制拆迁的实施，法律、法规另有规定的除外。
第十六条 强制执行费用由被执行人承担。拆迁人先行垫付。
第十七条 本办法自公布之日起施行。徐政发〔2004〕64号《徐州市人民政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》中关于行政强制拆迁的规定同时停止执行。
徐州市城市房屋拆迁估价技术规则
第一章总则
第一条 为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。
本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第三条 采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
第四条 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。
第五条 房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第六条 估价机构应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估。委托拆迁估价时，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
第七条 房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
第八条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第九条 房屋拆迁估价首选市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。
第二章估价程序
第十条 拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料（如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合）；
（四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表
（五）其他有关资料。
第十一条 估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十二条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第十三条 估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内提交估价报告。
估价结果的公示、解释等事项按省条例规定执行。
第十四条 估价报告书及有关资料由估价机构自行归档备查，并向房产部门备案。
第三章 估价方法
第十五条 采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：
（一） 可比实例直接修正方式
可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被拆迁房屋市场价格的方式。
（二） 标准样本价格修正方式
标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。
（三） 区位价修正方式
区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。
第十六条 可比实例直接修正方式的操作步骤：
1、 搜集交易实例；
2、 选取可比实例；
3、 建立价格可比基础；
4、 进行交易情况修正；
5、 进行交易日期修正；
6、 进行区域因素修正；
7、 进行个别因素修正；
8、 求出比准价格。
第十七条 选取的可比实例应符合下列要求：
（ 1 ）可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋；
（ 2 ）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；
（ 3 ）选取的交易实例，交易价格为正常交易的价格或可修正为正常交易的价格；
（ 4 ）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年,通常应选择6个月内成交的案例；
（ 5 ）选取 3 个以上的可比实例；
（ 6 ）选取的可比实例成交单价差异一般不超过 20% 。
第十八条 建立价格可比基础。
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。
第十九条 在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
估价对象评估价格 = 可比实例价格 ± 交易情况修正± 交易日期修正 ± 区域因素修正 ± 个别因素修正或：
估价对象评估价格＝可比实例价格×（１＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）
可比实例价格--建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；
交易情况修正--修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为 0 ；
交易日期修正--将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整；
区域因素修正--将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；
个别因素修正--将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等。
修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过± 30%，
即：｜修正后的单价－可比实例平均单价｜／ 可比实例平均单价≤３０％ 。
第二十条 住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；工业仓储用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表五、附表六。
估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。
第二十一条 修正后结果计算
所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。
计算公式：
修正单价1 = 可比实例1单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值
修正单价2 = 可比实例2单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值
修正单价3 = 可比实例3单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值
修正值 = ±可比实例单价 × 系数变动百分比
简单算术平均法公式：
修正后的单价 = （修正单价1 + 修正单价2 + 修正单价3）/3
加权算术平均法公式：
修正后的单价 = （修正单价1 × 权重 + 修正单价2 × 权重 + 修正单价3 × 权重）/权重之和
估价对象评估价格 = 修正后的单价 × 建筑面积
第二十二条 标准样本价格修正方式的操作步骤：
1、对拆迁房屋进行分类，选取标准样本房屋；
评估中应按照用途相同、区位相同、位置相近、结构相似、年代相近的原则选取多个标准样本房屋。
2、运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本单价；
3、将各标准样本房屋修正为同类被拆迁房屋价格。
被拆迁房屋评估价格＝同类标准样本单价×（1+个别因素调整系数）×被拆迁房屋建筑面积
第二十三条 区位价修正方式的操作步骤：
1、 采集被拆迁房屋所在区位的普通商品房市场成交价格，确定该区位普通商品房平均单价；
2、 根据市房管局、物价局公布的房屋重置价格和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。
3、 根据《住宅宗地综合因素级别价格参照表》（见附表七）及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。
4、 计算区位价。
区位价＝商品房平均单价－商品房重置完全单价－商品房宗地综合因素级别价
5、 测算被拆迁房屋评估价格
被拆迁房屋评估单价=(区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价)×层差系数
层差系数由评估人员根据二手房市场成交价格自行测算。
被拆迁房屋评估价格=被拆迁房屋评估单价×被拆迁房屋建筑面积＋合法院落补偿价
合法院落补偿价＝（合法土地面积－合法建筑面积）×区位价×60%
若合法院落补偿价为负值，则取零。
采用可比实例修正方式、标准样本价格修正方式对被拆迁住宅进行评估，如未对合法院落因素进行修正的，可采用参照本条的方式单独测算合法院落修正值。
第二十四条 采用收益法估价的，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率宜选取5年期国债利率。
第二十五条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、剩余法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十六条 需要对房屋占用范围内的土地使用权价格单独进行估价的，估价技术行为应符合《城镇土地估价规程》的规定。
第二十七条 拆迁补偿估价，原则上应采用两种以上的估价方法。能搜集充分并符合规定要求的可比交易实例的经营用房，应当采用市场比较法估价。非住宅评估中没有条件选用市场比较法的，应采用收益法进行估价，难以确定房屋收益的，可采用成本法或其他方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。
特殊用途房屋等其他非住宅的拆迁补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。
第四章 拆迁房屋分类估价
第二十八条 拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分为成套住宅与非成套住宅；非住宅房屋包括商业、金融保险业、餐饮业、服务业用房、办公用房、工业及仓储用房、其他用房。
第二十九条 进行拆迁房屋的分类估价可先根据其区位、用途、建筑结构、土地取得方式、合法院落等因素进行分类，然后分别评估各类房屋的价格。同类房屋的估价方法与技术路线应当一致。
第三十条 拆迁当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。
第三十一条 在建工程应采用成本法进行估价。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。
第三十二条 房屋拆迁分户估价结果应符合整体性、关联性、合理性的要求，同类房屋之间的级别价、不同类房屋之间的比价客观合理。
第五章 估价报告书
第三十三条 单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。表格式估价报告应披露影响估价结果的所有重要信息。非表格式估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。
第三十四条 估价结果的有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第三十五条 估价结果报告必须由专职注册房地产估价师签字，纸张大小应采用A4纸张规格。
第六章 附则
第三十六条 本规则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。
第三十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，根据重新建造成本、批准期限、剩余期限及残值率进行评估。
第三十八条 凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。本规则未作规定的，应按照国家、省和市其他相关估价技术规范的有关规定执行。
第三十九条 以产权调换作为房屋拆迁补偿方式的，对所调换房屋房地产市场价值进行的估价，按照本规则执行。 第四十条 其他法律、法规、规章有相关规定的，从其规定。
第四十一条 各县（市）、贾汪区可参照本规则执行。
第四十二条 本规则自2005年2月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规则。
主题词： 建设 房屋 拆迁 价格通知
抄送： 市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室；市法院，市检察院；徐州军分区；部、省属驻徐各单位。
徐州市人民政府办公室 2005年1月6日印发
附件：徐州市市区各拆迁区位划分及最低保障单价表
|
类
别
|
区 位 划 分
|
级
别
|
级别划分划分
|
最低保障单价（元/m2）
|
|
成套住宅单价
|
非成套住宅
|
|
A
类
|
和平路以北（东至迎宾路，西至西安南路）；迎宾路、黄河南路以西（沿黄河故道南至和平东路，西至西安北路）；西安路以东（南至和平路，北至黄河南路）
|
A
|
-
|
1950
|
1850
|
|
B
类
|
除A类以外的以下区域
八一大堤以北（东过溢洪道至津浦铁路，西至煤建南路）；
京沪铁路线以西（南至津浦立交桥，北至陇海铁路线）；
陇海铁路线以南（东至京沪线，西至苏堤北路）；苏堤北路以东（北至陇海铁路线，南至淮海路）；煤建路以东（北至淮海路，南至八一大堤）。
|
B1
级
|
迎宾路以西，黄河南路以南
|
1850
|
1750
|
|
B2
级
|
迎宾路以东，坝子街以东
|
1700
|
1600
|
|
B3
级
|
除B1、B2级外的B类区域
|
1600
|
1500
|
|
C
类
|
除B类以外的以下区域
湖南路、金山东路以北（东至凉沪铁路线，西至湖中路；京沪铁路线以西（南至金山东路，北至郭庄路）；郭庄路以北（东至东三环路，西至京沪线）；东三环路以西（南至郭庄路，北至广山路）；广山路以西（北至京沪铁路线）；煤港路以南（东至京沪线，西至祥和路）；祥和路以南；马场湖以南；马场湖西路以东（南至二环北路，北至马场湖路）；二环北路以南（西至二不西路，东至马场湖西路）；二环西路以东（北至陇海铁路，南至矿山路）；矿山路以南（东至二环西路，西至工农路）；工农路以东（南至八一大堤，北至矿山路）；八一大堤以北（东至湖中路，西至工农路）；湖中路以东。
|
C1
级
|
淮海西路以南，京沪线以西。
|
1600
|
1500
|
|
C2
级
|
陇海铁路以南，淮海西路以北。
|
1500
|
1400
|
|
C3
级
|
郭庄路以北，响山路以南。
|
1300
|
1200
|
|
C4
级
|
除C1、C2、C3级以外的C类区域。
|
1200
|
1100
|
|
|
|
|
|
|
|
|
类
别
|
区 位 划 分
|
级
别
|
级别划分划分
|
最低保障单价（元/m2）
|
|
成套住宅单价
|
非成套住宅
|
|
D
类
|
除C类以外的以下区域
南三环路以北；东三环路以西（北至荆马路，南过杨山工程兵指挥学院西侧至城东大道）；郭庄咱以北（东至庆丰路，西至东三环路）；庆丰路以西（北至城东大道，南至郭庄路）；东三环与郭庄路交充当口至飞虹岛以西；荆马河以南（东至东三环路）；九里山以南（东至荆马河，西至西三环路）；西三环路以东（北至陇海线，南至南三环路）。
|
D1
级
|
陇海铁路以南，郭庄路以南。
|
1200
|
1100
|
|
E
类
|
除A、B、C、D类以外的区域
|
900
|
800
|
|
|
|
|
|
|
|
注：成套住宅，是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
江苏省城市房屋拆迁管理条例
(2002年10月23日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过)
第一章 总则
第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省行政区域城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，应当遵守国务院《城市房屋拆迁管理条例》和本条例。
第三条省人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府有关部门应当依照有关法律、法规的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁程序
第四条城市房屋拆迁应当遵循下列程序：
(一)进行拆迁项目评估；
(二)拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证；
(三)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；
(四)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议；
(五)拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；
(六)实施房屋拆除。
实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于三十日。对华侨和其他居住在国(境)外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。
第五条拆迁人在申领房屋拆迁许可证时向房屋拆迁管理部门提交的拆迁计划和拆迁方案，应当包括下列内容：
(一)确切的拆迁范围；
(二)拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；
(三)拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施；
(四)拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况；
(五)拆迁的方式、时限等。
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当附有详细的拆迁范围图。
第六条拆迁补偿安置资金应当足额存入办理专项存款业务的金融机构，全部用于拆迁补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。
第七条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：
(一)产权不明或者产权有纠纷的；
(二)产权人下落不明的。
被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第八条房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案，施工企业负责人对安全负责。
第三章 拆迁补偿与安置
第九条拆迁人应当依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和本条例规定对被拆迁人给予补偿。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式，但下列情形除外：
(一)拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；
(二)拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
第十条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当遵守本条例第四章的规定。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照前款规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。对所调换房屋应当进行房地产市场价评估，并应当遵守本条例第四章的规定。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。实行异地安置的，应当一次性安置。
拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期限的协议。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
(一)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；
(二)对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费。
拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补偿费。对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当足额补偿。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。具体办法由设区的市人民政府另行制定，但增加补偿的比例最低不得小于补偿金额的百分之十五。
第十一条拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，安置房仍由房产管理部门代管；实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或者单位自管的公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿安置的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被拆除房屋所有人，其余部分支付给房屋承租人。
第十二条拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及其附属设施的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定办理。
拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。房屋拆迁管理部门应当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。
第十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人给予补偿。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十四条被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。拆迁补偿最低标准由设区的市人民政府参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积的当地经济适用房价值等因素确定。
被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由设区的市、县(市)人民政府对该被拆迁人以提供成套城镇廉租住房或者租售经济适用房等形式予以妥善安置。
第四章 拆迁评估
第十五条对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构(以下简称评估机构)进行。
设区的市房产管理部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
第十六条房地产市场价评估应当遵循公开、公平、公正的原则。
第十七条在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。
第十八条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
(一)区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程序、公共事业设施配套状况等区位调节因素。县级以上地方各级人民政府每年应当公布区位基准价，并根据市场情况进行调整；
(二)用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估；
(三)建筑面积：房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算；
(四)装饰装修：装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素视每自然间不同情况，分别按其建筑面积计算；
(五)其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第十九条对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
评估机构按照前款规定对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的费用，由拆迁人承担。
第二十条拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在五个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条例第十五条规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
前款所称的允许误差范围，由设区的市人民政府规定。
第二十一条拆迁人应当在评估结束后五日内在拆迁地点公布评估结果。
第五章 法律责任
第二十二条对违反本条例规定的行为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其他法律、法规有规定的，按照其规定执行。
第二十三条承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以二千元以上三万元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条拆迁当事人违反本条例规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令改正。
第二十五条评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十六条房屋拆迁管理部门和其他有关部门的工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员由其所在部门或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十七条在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定。
第二十八条本条例自2003年1月1日起施行。1990年12月19日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过，1996年12月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修订的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。中华人民共和国国土资源部令第10号《征用土地公告办法》，已经2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行。
您现在的位置： 首页 > 房地产 > 拆迁征用 
