课题负责人：朱尔澄（全国政协委员、民盟北京市委副主委、北京市政协副秘书长）
刘桂林（北京市东方律师事务所律师，中国民主同盟盟员，报告提议人、发起人及撰稿人）
课题主要参与人员：朱尔澄　刘桂林　刘宁　施天涛　郭世忠　黄效武　李保华

目 录
一、 商品房交付过程当中存在的问题
二、 商品房交付过程当中矛盾纠纷产生的原因
三、现有商品房交付验收方面的法律法规及司法实践解决此类问题的现状
四、台湾地区预售房屋验收交付立法简介
五、关于解决商品房交付验收纠纷方案的建议

附件一：商品房验收交付管理办法
附件二：商品房买卖合同示范文本修改意见
资料一: 建设部《房屋接管验收标准》（建标 <1991> 第69号）
资料二：《北京市居住小区接管综合验收办法》（京政管字<1９９５〕第１７号）
资料三：《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法 <1993> 814号）
资料四：商品房买卖合同示范文本
资料五：台湾省预售屋买卖契约书范本
资料六：台湾地区有关房屋验收交付内容的部分法规及条文

刘桂林简介：北京市东方律师事务所律师，1970 年出生，法律、物资管理、英语三专业，先后毕业于中国地质大学（武汉）、首都师范大学、北京大学。中国民主同盟盟员，曾在大型国有建筑安装企业从事项目经济管理工作及企业法律顾问。1999 年开始做专职律师，主要侧重于房地产及建筑工程、经济合同、公司法律顾问方面的法律业务。在《北京晨报》、《新地产》、《中国房地产报》、《中国精品房地产》、《时尚家居置业》、《北京工商管理杂志》、《中国精品房产地》、《购房者》和《科学新生活》等多家报刊上发表过 10 万余字的房地产政策法规方面的专业文章；曾被房展会组委会、房地产信息网邀请参加过多次四季房展会，现场为购房人讲课，解答房地产政策法规问题；接受过中央电视台、北京电视台、中央教育电视台、法制时空、京华时报、生活时报、中国房地产报、中国消费者报等多家媒体的采访；北京广播电台 AM828 、 FM100.6 “房产在线”嘉宾主持人，通过现场直播解答听众的问题，暸望《购房者》杂志法律顾问、法律热线专栏主持人；主要成功案例：　
·　代理北京首例商品房买卖合同纠纷双倍赔偿案；
·　代理北京电视台法治进行时播出的山西省五台山龙泉寺诉石 XX 房产纠纷案等。

随着住房改革制度的不断深化，以住房实物分配为主的住房制度逐渐淡出城市居民的生活，代之以市场为主体的商品房消费制度。应当说，这些年住房制度的改革是非常成功的，它不仅解决了企业办社会的负担，解决了住房领域社会公平公正问题，更重要的是住房制度改革催生了一个新的行业――房地产行业，并通过此行业带动了国民经济其它相关行业的快速发展。然而，在房地产市场高速发展的同时，也伴随着一些问题，有些问题已相当突出，到了必须重视及非解决不可的程度。住房消费几乎涉及到每一个家庭，纵观我国目前的市场消费环境总的来说是越来越成熟，但是在商品房的消费领域消费环境却没有进步，或者可以说消费环境正在退步，随着房价的不断上涨及土地政策的变化，商品房市场的消费环境有逐步恶化的趋势。目前全国在商品房消费市场中开发商侵犯消费者权益的事情是大量且普遍存在的，其中开发商与消费者的矛盾冲突主要表现在房屋交付验收的环节，矛盾的焦点表现在房屋质量、交付程序、交付条件、小区环境质量、收费问题。这些问题，尤其是房屋质量及交付程序问题，目前的市场环境及法律环境不能保护消费者的利益，迫使消费者采取非理性的方式维护自身的合法权益，导致矛盾冲突不断，严重到了影响社会稳定及影响政府公信力的程度。因此，应尽快制定并实施商品房验收交付领域的法规，或者通过修改商品房买卖合同示范文本的方式，解决日益突出的矛盾纠纷。
一、商品房交付验收过程当中存在的问题及危害
从2003年10月至2004年11月通过对北京十个以上在售楼盘交付验收时的参与及几十个项目的调查了解，通过个案分析的方式，得出如下调查结论：目前在北京市场上相当多的商品房项目在房屋交付时普遍存在质量问题及配套设施、环境与房屋交付不同步，且在房屋交付条件、验收交付程序及收费上开发商与消费者之间存在矛盾，有些是严重对立。商品房买卖合同的履行时间较长，尤其是现在普遍存在的买卖期房的现状，履行时间更长，从签订买卖合同至房产证办理完毕一般的周期是三年左右，如果加上一般质量问题的保修期履行期限更长，大约是六年左右。在商品房买卖合同的整个履行过程来看，矛盾一般在商品房交付时凸显，因为问题在这个阶段基本暴露，且这些暴露的问题在现状下通过协商或司法渠道都很难解决。在合同履行的其它阶段，矛盾也同样存在，但相对来说，其它阶段的问题通过法律渠道解决的可能性是存在的，可以通过司法诉讼或仲裁的途径获得救济，唯独在商品房验收交付阶段的问题很难通过司法渠道解决，因此导致矛盾冲突不断，有愈演愈烈之势。
由中国产业报协会、新华社《经济参与报》等30多家新闻媒体联合发起的中国首届“霸王现象”认知度调查显示，房地产行业名列十大“霸王行业”的第二位，公众选择比例为54.4%，仅次于电信行业，且56.62%的被访者遭遇到“霸王现象”后很少得到过满意的处理结果。对于这种霸王现象存在的原因，被调查者选择法律不健全的占50.0%，其它选择有执法部门执法不严；企业自律性差等，但74.09%的消费者认为霸王现象在我国目前的经济状况下不会在短期内消灭，因此需要社会各方面的共同努力。房地产行业的房屋验收交付霸王现象非常典型，不交清所有的钱不按开商的交付程序就不给钥匙，没有商量的余地。
1、商品房交付验收过程当中存在的问题。商品房交付验收过程当中矛盾主要集中在下列几个方面：一是房屋的交付条件上，即具备了什么条件房屋才能交付。现在采用的商品房买卖格式合同对房屋交付只有如下交付条件的规定：提供竣工验收备案表、实测面积、住宅质量保修书及使用说明书。至于基础配套设施则是空白，由双方约定，但开发商在签订合同时并不同意做出明确的约定，因此对于与房屋消费息息相关如水、电、暖气、燃气、通讯、有线电视、小区环境开发商并不愿意作明确约定。因此经常出现下面的情况：在交房时没有供电（或临时电）、没有暖气或有设备但没有锅炉房或采暖炉；交房时小区卫生差，施工机械及人员未撤离施工现场，建筑垃圾未清理出施工现场、道路未完工、绿化未做或未完工或未达标、小区没有安全防护栏或未做完、物业服务未到位、有电视、宽带网络、电信等硬件设施，但与市政未通，无法使用、没有水或水压不足，不能正常使用或水质有问题，或者不是市政水、不提供竣工验收备案表或实测面积、不提供两书、不出示规划验收证明、电梯未通过安检使用、天然气开通时间不确定、车庫未完工、人防未完工、整个房屋的水电等线路图不向买受人出示、乱收费等问题，对于上面出现的问题买受人能否拒绝收房，开发商是否应承担违约责任，目前并没有明确的规定。二是涉及到质量方面的详细问题，如裂缝、施工质量、门窗密封不严等等，存在众多质量问题或者存在大量违反建筑设计规范或建筑施工规范的行为但不足以影响结构安全，虽然根据法理双方可以事先约定，但由于买受人在现状下不可能在签订合同时将交房的条件全部细化，因此在交接过程中容易产生了纠纷。在合同没有明确约定质量标准的条件下到底具备什么条件才能交房或收房？上面提到的小区都存在房屋质量问题，或大或小，且开发商与业主在交付条件、交付程序及收费问题都存在争议，如有些小区在开发商通知入住时有的道路没有完工、有的绿化没有做或未完工，小区更像一个工地，但开发商通知收房，有的在收房时配套设施如锅炉房没有，有的存在墙面裂缝等，有的入住时水、电话、有线电视没有通，有的在交房时天然气没有通、许多都存在面积差争议等；三是交房程序方面的问题。目前按开发商的所谓行规，即开发商要求买受人在入住前交清所有的费用，如房屋面积差价款，包括税务部门收取的契税、小区管理办公室收取的公共维修基金、物业公司收取的物业费等，只有交了这些费用之后，买受人才能领取房屋钥匙，才能对房屋进行验收，否则买受人无权验收房屋，事先对存在的质量问题一无所知，等发现存在的问题时已失去解决问题的最佳时机。
2、商品房交付验收过程当中存在问题的危害。对于交房条件及交房程序、代收费用问题，双方往往各执一词，开发商利用强势地位坚持自己的做法，拒不解决存在的问题，买受人如诉诸法律败诉的可能性非常大，且时间长，成本高，因此买受人往往采用非理性的方式来解决问题，尤其是集体收房，往往演变成集体事件，买房人组织起来集体上访、游行、闹开发商的房展会，更严重者引发开发商与业主之间的冲突，演变成社会治安事件或刑事案件等，像某经济适用房项目，有些买受人聚集在一起，将售楼处的玻璃砸碎，与保安发生冲突，政府不得不动用警力维护交房现场的秩序；像上地开发区某项目业主通过正常渠道解决不了问题后，集体到海淀区政府上访，这种情况造成社会的不稳定，且开发商为证明自己所交付的房屋符合交付条件往往拿出政府签发的文件，以证明所售房屋是符合交房条件的，在事实与政府签发的文件出入较大的情况下，引起买受人对政府信任度的下降，影响政府的公信力。像丰台某小区在交房时没有通水，买受人无法装修，开发商用水车拉水提供业主用，但丰台区质检站却在这种情况下给此项目做了竣工验收备案，发放了备案表，当业主质问质检站负责人时，负责人却声称验收时有水。商品房消费以后会涉及到几乎每一户居民，因此必须对房屋交付过程中产生的负面影响予以高度重视。解决此问题不仅仅是保护消费者权益，更多的是可以减少社会矛盾，维护社会长治久安，提高国家及政府的公信力。商品房验收交付过程当中存在的问题只是矛盾的表面，更深层次的原因在于社会不同利益阶层之间的博弈以及政府如何公正决策问题。解决好房屋交付验收领域的矛盾问题，不仅仅是解决了多年来建筑领域存在的建筑通病问题，而且同时会减少建筑及房地产领域腐败问题的发生机率，对树立了党和政府的形象，增强政府的公信力，有着不可估量的巨大作用。在党和政府“以人为本”的治国及执政思想下，解决弱势群体的问题就是践行了“三个代表”。
二、商品房交付过程当中矛盾纠纷产生的原因
目前房屋交付中存在的事实问题与相关法规的缺位是导致矛盾冲突不断的主要原因，利益集团对司法的影响及司法领域计划经济观念对司法的影响是导致矛盾冲突的重要原因。买受人在现有的社会环境及法律环境之下，通过司法渠道解决入住过程中存的问题要付出极大的代价，但最终没有任何结果或付出与回报严重不成比例。通过诉讼渠道解决矛盾在事实上走不通几乎已成为买受人的基本共识，对可能存在集团诉讼的房地产纠纷案件，尤其是房屋验收交付过程中的集团案件，法院一般都会选择判业主败诉，因此他们大都会选择放弃司法解决，转而采用非理性或暴力方式解决纠纷。
三、 交付验收法律法规及司法现状
房屋竣工验收现有的法律法规，如《建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部竣工验收备案制度等，都没有涉及到房屋交付最终使用的标准，只涉及到房屋本身竣工验收的条件，且政府部门的备案制度更多的是涉及主体结构且是抽检，但都是针对建筑物本身的，涉及整体验收的法规只有建设部在1993年实施的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，验收的主体是政府主管部门，且对商品房验收交付的程序并未做出明确的规定，对交付条件也未做出明确规定，对一般质量问题也未提出解决方式，因此在目前的以商品房为主的市场环境下，此规章明显不能适应现有的情况，适用这个规章，根本无法解决目前存在的纠纷。买受人购买房屋目的是为了居住，方方面面都要符合居住的要求。对于房屋的交付验收建设部有一个《房屋接管验收标准》建标（1991）第69号文，该标准的接管验收的对象是针对中央及地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋，主体是地方各级政府设置的房屋管理部门，此规定带在浓厚计划经济的色彩，因此对投资主体及管理方式做出重大变革后的房地产市场不适用。北京市针对69号文在95年也下发了《北京市居住小区接管综合验收办法》（京政管字〔１９９５〕第１７号）与此相对应的文件，但对于当时尚未形成的房地产市场显然已无法适用。对于房屋验收交付产生的纠纷，法院目前的思路是保持稳定，即涉及这一类集团诉讼的案件法院几乎都判业主败诉，理由是法院判了第一批业主胜诉，那么后面的业主也会来法院起诉，这样就是造成了社会的不稳定，因此判业主败诉，这里不评价法院的做法是否符合法律规定及如何解决司法上的问题，但事实上法院的这种做法将买受人置于无法通过司法渠道解决纠纷的境地，买受人用尽最后的司法救济手段仍不能解决现实存在的问题。
四、 台湾地区商品房验收交付立法简介。台湾地区与我国大陆同属于大陆法系国家，在历史传统、文化背景趋于一致，两地在法理和立法模式上有着很多相互融合的方面，且台湾地区在制定实施商品房预售制度方面比大陆的时间更长，台湾地区有关商品房验收交付方面的有些经验及规定值得我们借鉴，因此有必要介绍一下台湾地区房屋验收交付的问题。据不完全统计，目前台湾地区有关商品房交付验收方面的法律法规主要有：1、“中華民國八十九年三月二十七日內政部台(89)內中地字第八九七九０一三號函公告修訂（行政院消費者保護委員會第六十六次委員會議通過）”《預售屋買賣契約書範本》；2、《消費者保護法》及《消費者保護法施行細則》；3、《公平交易法》；4、“行政院公平交易委員會八十四年八月十六日第二０一次委員會議決議”。台湾主管房地产的行业为“内务部”，另外台湾的民法、公平交易法、消费者权益保护及其实施细则从宏观层面上保证了买方的权益，再有就是“行政院”以会议决议的形式解释了相关法律法规在实施过程当中的歧义，均做出了对消费者有利的解释，且将在履行买卖契约过程当中的举证责任如更换建材及设备、不可抗力、延期交房免责条款都归结于开发商。以上这些法律法规的规定与我国大陆相关规定相比，有许多进步之处，其中在房屋交付时交房屋产权证、在房屋质量瑕疵解决之后交房、交房条件的规定、按工程进度支付房价及交屋保留款的规定更值得我们借鉴。下面对这些问题做一简单介绍：
1、 房屋交付条件：开发商依約完成一切主建物、附属建物之设备；領得使用执照；接通自来水、電力、在有天然气地区，完成管道铺设并处于可接通状态；完成契約、广告图說所示之設施；在交房前将房屋质量问题修缮完成；开发商交房时付清延期交房违约金；交房时向买方提交土地证及房产证、保修书、住户公约、使用执照复印件、代收收据、进入证明书。
2、 房屋交付程序：领取使用执照后必须通知交房，否则按延期交房处理；达到合同约定条件后开发商通知買方進行驗收手續。買方就契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，并保留房地總價百分之五作為交屋保留款。交房时付清延期交房违约金；办妥交房手续后，开发商将土地证及房产证、保修书、住户公约、使用执照复印件、代收收据、发给进入证明书、领取钥匙；产权登记后六个月内召开业主大会及管理委员会确定公共部分管理人并移交；交接时将公共维修基金及验收后的公共设施移交。
3、 根据工程进度付款，银行贷款部分银行并非一次性划拨，而是按进度在得到买方的通知后划款。留5%交屋保留款，在交屋时支付。
4、 主要建材、设备及其品牌、规格、颜色、等级在附件中列明，不得更换，如更换需经买方同意，且证明市场上无法购买到该建材或设备，且更换建材设备价值、效用、及品质　不低于原约定或补偿全部价款，工程质量保证按政府标准、附件、及环保标准。如果开发商违反上述条款买方有权解除合同并要求赔偿损失。
5、 房地产登记 台湾房地產權登記分为土地产权登记和房屋产权登记，期限为取得使用执照核发后四个月内办妥。在买方履行了合同约定的付款义务后（交屋保留款除外），开发商有交房时提交房产证。房产证期限为从获得使用执照后六个月内办妥。
6、 保修期限及范围：结构部分保修十五年，建材及设备保修一年，交房时提交出具房屋保固服務紀錄卡。
五、关于解决商品房交付验收问题方案的建议
解决商品房交付过程当中存在的问题，可以采用三个方法来解决，一是立法或建章，即制定《商品房交付验收管理办法》，通过法律的强制力推行；二是修改现有的商品房买卖合同示范文本，将验收过程中存在的问题作为示范文本的强制性条款来实施；三是通过具体的行政措施，如在商品房竣工备案时将竣工综合验收作为发备案的前提条件，否则建设行政主管机关不予发放备案表。
一）制定实施《商品房交付验收管理办法》是解决交付验收问题的最好办法，通过调研及实践，《商品房交付验收管理办法》的建议稿已起草完毕，作为本调研报告的附件一，对《商品房交付验收管理办法》中的几个问题，现做一个简要的说明：
1）房屋交付程序的问题。北京的绝大多数楼盘在交房的时候开发企业大多数都按下列的程序办理入住手续：开发企业将房屋的交付委托给物业管理公司，业主与物业公司办理入住手续。在业主去办理入住手续的时候，物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费、办理房屋价款结算，交各种相关或不相关、合理或不合理的费用、签订产权代办协议并交费，业主按物业公司所有的要求办理完交费手续后，物业公司才将钥匙交给业主，业主签完字之后拿到钥匙才能验收房屋，发现质量问题后属于保修的范围，由开发商负责整改。按开发企业设定的这套交付程序，顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题，比如物业公司不按规定或约定收费，开发企业不按合同规定擅自收费或强行收取代办费等，或者房屋质量不合格，如果业主不按开发企业或物业公司的要求交费，那么开发企业或物业公司就不交钥匙。开发企业的这种做法对自己相当有利的，对业主来说是相当不利的，因为在出现问题时业主失去了解决问题的主动性。开发企业一般在房屋交付时都将交付手续委托给物业公司，物业公司在与业主办理房屋交付手续时都向业主事先收取物业费、产权代办费、收取燃气灶具费等费用，有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约或产权代办协议含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，物业管理公司或开发企业就会采取不给钥匙的做法。
开发企业或物业公司的这种做法是欠妥的，原因在于，开发企业、业主、物业公司三者之间在房屋交付的过程中主要存在三个不同的法律关系，一是业主与开发企业之间的房屋买卖关系，另一个是业主与物业公司之间的物业服务关系，再有就是开发企业与物业公司之间委托代理关系。业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
如果业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，或出于方便、效率的角度考虑，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。
只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，附加了房屋的交付条件，这种行为是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。
通过以上的分析，开发商的交房程序显然是不合法的，也不合理的，但在房屋交付因没有合同约定或明确的法律规定，买受人都无法改变现状，要么与开发商僵持，要么违心地接受开发商的条件。因此在现有条件下，制定房屋验收入住的程序性规定势在必行。
按下列程序交付房屋对业主比较有利：开发企业在取得建设工程竣工验收备案表后向业主出示且出示商品房面积认定实测报告，业主对房屋质量及实测面积报告无疑议后，开发企业将钥匙交与业主；业主对房屋质量问题有疑议且房屋的确存在质量问题，开发企业整改，达到合同约定后交付房屋，业主领取钥匙；业主对房屋实测面积有疑议可以委托其它测绘机构重新测量；无疑议后结算；领完钥匙之后，业主与物业公司签订物业合同，业主与产权代办单位签订产权代办协议。按照以上的基本程序办理商品房的入住可以化解入住时的一部分矛盾。
2）如何处理房屋质量问题。房屋质量问题是引起入住纠纷的另一个重要问题。目前建筑市场层层转包的现状以及拖欠工程款以及建筑市场的腐败问题一直是困扰建筑质量的难题。目前的房屋交付验收时并没有一个明确的标准，目前普遍采用的认为房屋质量是否合格的依据是《竣工验收备案表》或单位工程竣工验收记录。此依据的弊端有三个，一是工程验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理四家单位联合验收，这四家单位实际都与建设单位存在事实上的利益关系，如果这四家单位不按建设单位的意志行事，那么建设单位可以用不给工程款、勘察设计费、监理费等控制这四家单位，使验收失去客观性、公正性及独立性，很难保证工程质量。二是这种验收更多的是重视房屋的主体结构，对细节等重视不够，且相当多的内容只是抽检，而且验收的主体是开发商，缺乏另一方也就是买受人的监督与参与，对于每一位购房人来说，他们所购房屋可能在细节上根本就没有进行了详细的检验，因此很难保证质量合格；三是备案制度使政府主管部门对质量问题的监督及控制力减弱，政府部门对建筑物质量的管理由微观向宏观性转变，对建筑质量不再做实质的审查，只要符合政府部门的备案要求的形式要件即给该工程备案。解决房屋质量问题，引入与房屋质量问题有关的国家规范作为买受人验收房屋的标准势在必行。这十个规范几乎涵盖了商品房质量的标准，虽然建设工程的各个参与者也是以此规范作为标准，但是否符合了这十个标准，应由消费者最后来检验，将这十个规范作为商品房质量合格的一个标准，符合这些标准才视为房屋质量合格，消费者才能交接该项房屋，否则视为房屋质量不合格。这样将迫使开发商努力提高工程质量。
3）房屋交付条件问题。商品房消费，消费者消费的不仅仅是房屋本身，还包括与房屋有关的附属物、公共配套设施及小区环境以及产权的确定性问题，因此，在房屋的交付条件上应严格房屋交付的标准，将与上述商品房买卖有关的事宜均列为商品房交付的条件，商品房交付应符合下列要求或应具备下列条件，还应具备办理产权登记的条件：
1、已通市政水；
2、已通市政电；
3、天然气已开通；
4、取暖能正常使用；
5、通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
6、小区内部道路及代征市政道路已完工；
7、绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8、小区内垃圾清理完毕，施工机械及人员退场；
9、小区已实行封闭管理，安防系统已启用（含小区周界报警、楼宇对讲）；
10、电梯已通过安检，能正常使用(如设计有电梯)；
11、人防通过验收并或投入使用（如设计有人防）；
12、地下车库已建成投入使用或地上停车位施划完毕（如设计有地下车库）；
交付时具备产权登记的条件如下：
1） 测绘部门出具的土地使用面积和房屋面积的实测数据；
2） 相关主管部门确定的门牌、楼号的文件；
3） 国有土地使用权证（复印件）；
4） 建设工程开工证（复印件）；
5） 设工程竣工验收备案表；
6） 土地权属的证明性文件及建设用地批准书；
7） 请示及北京市计委、建委的批复；
8） 建设用地规划许可证及附图（图、表）；
9） 建设工程规划许可证及附图（图、表）；
10） 企业营业执照、法人代码证书；
11） 法人代表及授权委托人个人身份证复印件；
12） 综合开发计划大表或调整单；
13） 小区综述一式两份；（要说明叙述小区全貌）
14） 小区平面图一式两份；（要用彩笔将要办理的楼标出）
15） 土地出让合同；
16） 土地及房屋分摊原则一式两份；
17） 商品房销售许可证或预售许可证；
18） 测绘部门提供的平面图及登记表；
19） 售房明细（购房单位一律与全称，未售出空项）；
20） 建筑面积对照表（将测绘的数据和许可证批建数据对照，阳台是否封闭，地下二层分别标出）；
21） 符合产权登记机关要求的办理产权登记所需的其它材料。
应当讲就目前的环境下，在房屋交付时提交符合产权登记机关要求的所有材料存在一定的难度，但不能因为存在难度我们就不去解决这个问题，这个问题涉及到所有权的确定问题，对买受人的利益影响重大，按目前的情况，买受人入住后，并不能确保其所购房屋一定能取得房产证，如不能取得房产证，买受人在退房时将受到很大的损失，包括装修损失、银行贷款损失或房价上涨带来的无形损失，如果将办理房产证的时间前移，将减少买受人可能受到的损失，借鉴台湾地区的经验及做法，他们是在房屋交付时即办理完毕了房地产证，并将其交给买受人，相比之下我们所提出的交房时将办理产权登记的资料向买受人出示，与台湾现行规定相比，我们仍然是落后了一步。台湾相关规定要求开发商在取得使用执照后四个月内必须办理完土地及房屋权属登记，交房必须在取得使用执照后六个月之内通知买方验收，在交房必须向买方交付房地产证。希望我们相关主管部门提高行政效率，解决目前房产证办证时间过长的问题。
4）将经济适用房、危改回迁房及经济合作社开发的住宅纳入商品房验收交付主体的理由。经济适用房、危改回迁房及经济合作社开发的住宅都属于政策性房屋，但在入住时的矛盾与商品房类似，甚至于矛盾纠纷的程度有时还超过商品房。因为经济适用房项目几乎都不允许买受人签订补充协议，对未尽事宜进行约定，回迁房的合同都是自制合同，没有统一的范本，简单到了极点，有些回迁房的合同连基本的合同实质性要件都不具备，出现问题时回迁人更难通过法律渠道解决，因此引发矛盾纠纷。
5） 创设质量保证金制度。解决质量问题应创设一种新的制度，如将买受人5%的房款作为质量保证金，保质期满无质量问题后退还出卖人。开发商怠于解决质量问题的根本原因在于签订商品房买卖合同后房屋交付之前，消费者向开发商交纳了房屋的全部价款，消费者已无法通过房价款的问题来制约开发商，促使开发商积极地履行质量义务。借鉴建设工程领域工程款的支付惯例，即建设单位支付施工单位工程款按工程进度给付，工程竣工后一般将总工程款的3%－5%作为质量保证金，待工程保修期满，再将余款支付给施工单位，这样的做法使施工单位积极解决在质量方面存在的问题，否则质量保证金可能会被扣留。建议在商品房的消费领域也引入这项质量保证金制度，具体做法是在消费者交付房价款时，将总房价款的5%作为开发商履行质量问题的保证金，待保修期满，没有质量问题消费者将5%的质量保证金一次性支付给开发商，如有质量问题，开发商应负责维修，消费者也可自己委托专业公司维修，费用从质量保证金扣除，待保修期满，按实际维修发生的费用及损失，多退少补。
6）关于引入中介机构代理消费者验收可行性问题。商品房消费需要专业方面的知识，涉及到建筑、设计、勘察、监理、法律等综合的专业知识，普通的消费者很难发现房屋质量方面存在的问题，一般也不了解法律方面的规定，往往使开发商的侵权行为得以实现且不容易被发现。在消费者专业知识匮乏的情况下，请专业人士介入是保护消费者权益比较可行的一种办法。有人担心目前没有这类专业的为消费者服务的检测单位，如果创设这项制度会流于形式，根本无法实现，这种担心是没有必要的。党的十六大报告明确提出大力发展各类中介组织。从目前市场经济的发展来看，只要有市场需求，有法规做保障，这类中介组织就会应运而生，或者现有的具备专业知识的机构会扩展业务领域从事专业为消费者验收房屋的工作。自国家出台室内有害气体及放射性物质十项国家标准后，建委出台了相关检测单位的资质规定，这类室内有害气体检测单位便应运而生，且服务到位，已经得到了消费者的认可。这就是很好的一个例证。考虑到引入中介组织代消费者验收房屋的制度，会严格规范开发商的质量责任，因此可能会引起开发商的强烈反弹，不配合消费者聘请的专业机构或专业人士，因此应在法规中明确开发商有义务配合中介组织的工作，否则引起的延期交房的责任由开发商来承担。另外，设立这项制度后，应给消费者自主选择权，即业主可以选择专业的中介机构为自己验收房屋也可以不委托，由消费者自由确定，消费者可以行使这项权利，也可以放弃这项权利。
二）解决商品房验收交付问题的第二种方法是修改现行的商品房买卖合同示范文本，将房屋质量问题、交付程序问题、交付条件问题作为格式合同的内容，由房屋行政主管部门及工商行政部门强制推广。但是通过这种途径开发商可以规避合同中对自己不利的条款，因为格式合同是供出卖人与买受人双方选择适用的，即使行政主管部门强制要求开发商使用此格式合同，但开发商仍可以选择适用格式合同中的条款，开发商完全可以将格式合同中对自己不利的条款排除，且不用承担任何法律责任，行政主管部门也无权干涉，这样就起不到制定格式合同的作用。上文关于管理办法的建议已经提到的创设质量保证金制度、引入中介组织验收房屋、房屋交付程序及房屋交付条件在此不在赘述，现在重点对格式合同的修改的内容做一个简单说明。
1）、不具备交付条件按延期交房处理的问题；房屋消费是一个综合性的消费，包括房屋质量及小区环境，建议将小区环境也作为房屋交付的前提条件。像水、电、暖气、燃气、有线电视、通讯已是房屋必备的附属品，一定要有，因此将此做为强制的规定，开发商必须要承诺，现有的格式合同对此并没有约定，由出卖人与买受人双方选择，有些开发商并不选择，不将这些条件作为房屋交付的条件，这样出现问题后解决起来对开开商非常有利，对消费者来说特别不利。另外有些小区配套设施像地下车庫、电梯等也是必备的，将此作为选择性条款列入交房条件，只要有此项设施或开发商承诺有此项设施，那么就应作为强制性交房条件，如果这些选择性的基础设施不以明文列入而是留有空白由双方选择，那么开发商可能又会规避自己应尽的合同义务。将不具备上述条件的按延期交房处理会促使开发商在房屋交付前努力做到合同约定的条件，否则将受到经济上的损失；
2）、合同约定交付房屋之日不符合建筑设计及施工规范按延期交房处理的问题；目前房屋交付争议最大的就是房屋质量问题，但房屋质量问题的标准是什么及质量问题的处理期限目前并没有明确的规定，如果将建筑设计及施工规范作为房屋质量合格的验收标准，那么消费者在验收时将有标准可依，将不符合规范的房屋视为不合格产品且承担延期交房的违约责任将会刺激开发商提高建筑质量，从源头上解决建筑质量问题，因为开发商如果不解决质量问题，那么消费者将有明确的合同依据向开发商索赔，在有明确合同约定的前提下，也会刺激消费者拿起法律的武器，通过诉讼解决质量问题。如果此条款能增加到格式合同中，将极大地促进整个房地产市场建筑质量的提高，希望相关部门能从战略的高度认识这个问题
3）、保修期限及范围应明确；目前的格式合同中没有明确的保修期限及保修范围的约定，只是提及在交付房屋时应交付住宅质量保修书，按保修书的期限及范围保修，但保修的期限及范围是什么样的，买受人并不知道，只有在房屋交付时才知道，但结果可能与消费者事先估计的不一致引发纠纷，因此建议将保修期限及范围在合同中事先明确，即在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。至少不能低于上述建设部关于房屋质量保修的标准和范围，应提倡开发商按高于部颁标准承担保修责任。
4）、在合同附件三装修装饰标准中明确建材的品牌、价位。房屋验收交付时开发商与买受人产生矛盾的另一个重要原因就是关于实际装修标准是否与合同约定相符的问题。遇到房屋装修标准是否与合同约定相符的问题，开发商与业主往往各执一词，开发商认为完全符合合同约定的标准，而业主却认为开发商偷工减料，虚假宣传、货不对板，而依据现在执行的格式合同第十三条即出卖人交付的房屋不符合装饰、设备标准的，出卖人应按装饰、设备差价的双倍承担违约责任，但是这条看似非常合理对开发商带有惩罚性质的条款、对保护消费者权益非常有利的约定却解决不了装修标准争议的问题，此条款在实际履行中形同虚设，原因在于无法确定装饰装修的差价。要得出差价，至少需要实际装修材料的价格及合同约定装修材料的价格，实际装修材料的价格可由专业的价格鉴定机构得出，但合同约定的装修材料的价格却无法得出，原因在于现行格式合同附件三设计中存在严重缺陷，没有将材料的品牌、规格、价格或价格区间作为固定格式写在附件中，在签订合同的实践中开发商对材料的价格避而不谈，都代之以“高级”或“知名品牌”材料等约定，这种模糊的约定等于对材料的价格没有约定，开发商可以肆无忌惮地使用劣质材料以次充好而不用最终承担赔偿责任，使开发商得以逃避自己的经济责任。我国台湾地区的商品房买卖合同范本第十一条对装修材料设备是这样规定的：在附件中标明主要建材、设备及其品牌、規格、顏色或等級。建材表中所列建材设备，除經买方同意，不得以质量等级相同的名义更换，除非开发商能证明不可归责于自己的责任，导致在市场上不能购买到合同附件约定到的建材设备。即使开发商能证明更换的理由，也要使更换的建材设备的价格、效用、品质不低于最初约定的标准。 如果开发商违反本条的约定，将接受严厉的惩罚，即买方有权解除合同，开发商应退还全部已付房屋、利息及20%的违约金。 参照台湾地区对这个问题的处理，我们目前的规定对开发商缺的处罚太轻，仅仅是按装修材料设备的差价双倍处罚开发商，且实践中又不能执行，也不能解除合同，不足以对开发商产生触动，使开发商缺少解决问题的动力。建议参照台湾地区的做法在格式合同中预留出材料设备名称、品牌、规格、价格的位置，并在附件中写明，然后由开发商与买受人在附件的空白处填写具备的材料名称、品牌、价格等。相信通过此举，能对开发商产生震慑作用，使其不敢偷工减料，如果开发商偷工减料，将面临严重的处罚，如果此项建议能被采纳并最终得出实施，相信会根本解决在房屋验收交付过程当中存在的矛盾。
5）预售登记备案违约责任的问题。预售登记备案制度是行政主管机关为了有效实施对不动产的管理而设立的一项制度，按现行法律法规及行政规定，房屋预售登记主管机关做完预售登记后，该套房屋就不能被抵押，也不可能出现一房两售的现象。但是在开发商所售房屋或土地或在建工程未解除抵押之前，该房屋是不能做预售登记的。目前开发商为了融资，普遍的做法是将在建工程或土地抵押，导致开发商在30天内无法办理预售登记手续，使消费者的权益得不到保障，但现行的格式合同只要求了开发商在规定的期限内去办理预售登记，没有不能按期办理预售登记的违约责任，导致此条款形同虚设，因此建议此条款增加违约责任，以增加对开发商的约束。
根据以上解决问题的建议，商品房买卖合同示范文本应作适适当修改，修改后的商品房买卖合同示范文作为本调研报告的附件二附后（红字部分为增加修改内容）。
三）解决商品房验收交付问题的第三种方法是在现有的竣工验收备案制度的基础上，修改政府部门竣工验收备案的程序及增加竣工验收的项目。通过整体规划验收后（含绿化、人防、道路、小区封闭及其它配套设施等），再签发《竣工验收备案表》，竣工验收备案表作为房屋交付的法定条件，严格政府主管部门备案的程序及管理，没有备案表不能交房，逾期按延期交房处理，开发商承担违约责任。
　　综上所述，对于商品房验收交付领域存在的问题，希望从宏观的角度审视，并通过具有前瞻性的预见及超前性的立法思维解决这个看似不大而实则比较复杂的问题。
2004年11月
附件一：
商品房验收交付管理办法


a) 为确保房屋居住使用的安全和正常的使用功能，减少在入 住时买受人或回迁人与开发建设单位的纠纷，明确房屋交付的条件及房屋验收交付的程序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》，特制定本办法。
b) 凡取得销售许可证的期房或现房（含经济适用房）、危改立项的房屋、住宅合作社所建房屋的验收交付，应按本办法执行；单位自建房或单位购买的商品房出售给职工的，应当参照此办法执行。
第三条 房屋的验收交付，是按《建设工程质量管理条例》的办法，在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能、居住环境为主要内容的再检验。验收的主体为买受人、回迁人或其委托人、委托机构。
第四条 本办法引用的标准为国家强制性标准，如违反标准的一项或数项，应认定建设单位交付的房屋不符合验收交付标准。建设单位应在房屋交付前达到国家强制性标准。本办法引用的国家强制性标准如下：
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ１０ 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１ 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４ 室外排水设计规范
ＧＢＪ１６ 建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５ 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６ 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７ 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２ 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２ 采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
第五条 验收交付应具备的条件：
1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
2）已通市政电；
3）已通市政水；
4）采暖、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
5）排水畅通；
6）房屋幢、户编号业经有关部门确认；
7）绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8）行政主管部门对建筑物本身及整个小区规划验收完毕；
9）通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
10）天然气已开通；
11）小区安全护栏（或围墙）已建好，小区已实行封闭管理；
12）物业服务管理已到位；
13）电梯已通过安检，能正常使用；
14）配套设施已全部完工（配套设施指规划部门按设计方案批准的具有配套功能的建筑物或合同约定、承诺的配套设施，含地下车庫、人防、会所、学校、幼儿园等）　
15）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
16）符合本办法质量方面的验收标准；
17）符合双方合同约定的交付标准；
18）符合本办法第四条引用的标准。
第六条　验收交付应向买受人提交或出示以下产权资料并在首位业主入住后60内将符合产权登记机关要求的产权登记资料到产权登记机关做完产权登记：
22） 测绘部门出具的土地使用面积和房屋面积的实测数据；
23） 相关主管部门确定的门牌、楼号的文件；
24） 国有土地使用权证（复印件）；
25） 建设工程开工证（复印件）；
26） 设工程竣工验收备案表；
27） 土地权属的证明性文件及建设用地批准书；
28） 请示及北京市计委、建委的批复；
29） 建设用地规划许可证及附图（图、表）；
30） 建设工程规划许可证及附图（图、表）；
31） 企业营业执照、法人代码证书；
32） 法人代表及授权委托人个人身份证复印件；
33） 综合开发计划大表或调整单；
34） 小区综述一式两份；（要说明叙述小区全貌）
35） 小区平面图一式两份；（要用彩笔将要办理的楼标出）
36） 土地出让合同；
37） 土地及房屋分摊原则一式两份；
38） 商品房销售许可证或预售许可证；
39） 测绘部门提供的平面图及登记表；
40） 售房明细（购房单位一律与全称，未售出空项）；
41） 建筑面积对照表（将测绘的数据和许可证批建数据对照，阳台是否封闭，地下二层分别标出）；
42） 符合产权登记机关要求的办理产权登记所需的其它材料。
第七条： 在业主大会或业主委员会成立后一个月内，建设单位向业主大会或业主委员会转交下列技术资料：
1）竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）开、竣工报告；
4）图纸会审记录；
5）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
6）隐蔽工程验收签证；
7）沉降观察记录；
8）竣工验收证明书；
9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
10）新材料、构配件的鉴定合格证书；
11）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
12）砂浆、混凝土试块试压报告；
13）供水、供暖的试压报告。
第八条　 验收程序
1）建设单位在具备验收交付条件后书面向买受人发出验收交付通知书。
2）买受人按第五条、第六条进行审核，对具备条件的，应在１５
内签收验收通知并约定验收时间。
３) 买受人会同建设单位按第九条进行检验。买受人可委托专业机构按第九条内容进行检验。
4） 对验收中发现的质量问题，按第十条处理。
5） 建设单位向买受人交付《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件；
6）买受人与建设单位共同查验水、电、天然气计量表底数，并签署交接清单；
7）经检验符合要求的房屋，买受人领取房屋钥匙后，应签署房屋验收交付文件。签署该文件后，视为房屋已交付及确定交付时间；
8）买受人与建设单位办理房屋面积差价款的结算；
9）买受人与物业公司签署物业管理协议、业主公约及、装修管理办法或其他协议及文件；
10）买受人向物业公司交纳物业管理费及业主认可的其它与物业管理有关的合法费用；
11）如需代办产权证，买受人与产权代办单位达成一致意见，签署委托代办协议，交纳产权登记费用；
12） 建设单位办理完毕初始产权登记后15日内买受人一次交纳公共维修基金及契税。
第九条　 建设单位所售房屋在质量及使用功能上应全部符合本办法第四条引用的国家标准。买受人验收时，按第四条的国家标准，可以委托专业机构或人员进行检验。买受人委托专业机构或人员对房屋进行检验的，建设单位或其委托单位有义务配合。检验时符合第四条规范标准的，视为合格，不符合规范标准的，视为质量与使用功能不合格，双方应对检验结果签字确认。
第十条 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由买受人自行处理。
第十一条　 为尽快办理房屋交付手续，建设单位应按第五条和第六条的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出验收交付申请，买受人应在１５日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。买受人应在７日内签署验收合格凭证，并应及时签发验收文件，未经验收的新建房屋一律不得居住使用。
第十二条　 验收交付时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
第十三条　 房屋验收交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由买受人会同建设单位组织勘察、设计、施工、监理、质检等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由买受人自行负责处理。
第十四条　 房屋自验收交付之日起，应执行建筑工程保修的有关办法由建设单位负责保修，并应向买受人预付保修保证金。买受人在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收交付时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由买受人自己负责保修或委托其它单位保修，保修保证金和保修费的标准由各地自行确定。
第十五条　本办法自＿年＿月＿日起实施。



附件二：
建议《商品房买卖合同示范文本》应增加的内容
一、 对实测面积数据异议的处理。建议在示范文本中加入买受人对实测面积数据异议的处理方式，明确买受人有权委托其它测绘机构重新测量，测量数据与开发商委托的测绘机构测量数据超过一定差额后，由第三方（或房屋行政主管部门）判定哪一份数据的真实性，并将有法定效力的测绘数据作为产权登记的依据，如确定买受人委托测绘单位测绘数据的真实性及合法性，则最终测绘费用由开发商承担。开发商在业主委托测绘单位后必须配合测绘单位开展工作，不得阻挠。
二、 建议将第六条“付款方式及期限”修改为
　　买受人按下列第__________种方式按期付款：
　　1、一次性付款____________________。
　　2、分期付款______________________。
　　3、按揭贷款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
4、公积金贷款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
5、其他方式______________________。
无论采用上述哪种方式付款，买受人都应将总房价款的5%留做出卖人房屋质量保证金，待商品房交付后合同约定的保修期满＿＿日内买受人将质量保证金一次性支付给出卖人。
　　三、建议将第八条交付期限修改为“交付期限及交付条件”：
　　出卖人应当在________年____月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种、第3种和第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　1. 该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。
　　2. 该商品房取得面积实测技术报告书。
　　3.工程质量符合国家相应的建筑规范及设计规范。
4.公共设施及基础配套设施达到使用条件及标准。
5.该商品房经分期综合验收合格。
　　6. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
　　7. __________________________________________。
　　四、建议将第十一条“交接”修改为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，然后由出卖人与买受人共同对房屋质量进行验收，对符合本合同第十四条、第十六条及附件三装饰装修标准的，买受人与出卖人应签署房屋交接单，出卖人向买受人交付房屋钥匙。买受人在取得房屋钥匙后，应与物业公司签订物业委托合同，交纳物业费。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或者不符合本合同第十四条、第十六条及附件三约定标准的，或者以收取其它费用做为房屋交付前提条件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
五、建议将第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”修订如下：
　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、已通市政水；
2、已通市政电；
3、天然气已开通（在市政管线已敷设至小区时）；
4、取暖能正常使用；
5、通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
6、小区内部道路及代征市政道路已完工；
7、绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8、小区内垃圾清理完毕；
9、小区已实行封闭管理，安防系统已启用（含小区周界报警、楼宇对讲）；
（可选项：如出卖人承诺所售项目具备下列基础设施及公共配套建筑，应在房屋交付之日达到下列条件：）
1、电梯已通过安检，能正常使用；
2、人防通过验收并或投入使用
3、地下车库已建成投入使用或地上停车位施划完毕；
4、会所已建成并投入使用；
5、幼儿园建成并投入使用；
6、_______。
7、_______。
　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
　　1.上述任何一项在规定的日期内未达到使用条件按本合同第九条逾期交房的约定处理。　　2._______________________________________________
六、建议将第十五条“关于产权登记的约定”修改为：出卖人应当在商品房取得竣工验收备案表后六十日日内，将办理权属登记需由出卖人提供的符合产权登记机关要求的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人不能在六十日内办理完毕产权登记，致使买受人不能按期取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：
　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。
　　3._________________________________。
七、建议增加一条关于质量的条款：出卖人所售房屋在质量及使用功能上应全部符合下列国家标准：
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ１０ 钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１ 建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４ 室外排水设计规范
ＧＢＪ１６ 建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５ 高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６ 木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７ 屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２ 电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２ 采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
买受人验收房屋时，按上述国家标准，可以委托专业机构或人员进行检验。买受人委托专业机构或人员对房屋进行检验的，出卖人有义务配合。检验时符合附件标准的，视为房屋质量合格，不符合规范标准的，视为质量与使用功能不合格，出卖人应采取措施使这符合上述标准，在合同约定交付日期仍达不到上述标准的，按本合同第九条延期交房处理。
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由买受人自行处理。
八、建议将房屋的保修范围及期限写入正式合同中。内容如下：
　　保修范围及期限：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
　　（五）装修工程为2年。
九、建议明确屋面所有权或使用权、外墙所有权或使用权，明确公共配套设施及公摊部位的所有权及使用权、明确小区公共场地的所有权及使用权、明确小区未构筑建筑物部位的所有权及使用权。　　
十、建议将第二十六条修改为：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向________申请登记备案。如因出卖人的原因，在30日内不能登记完毕备案的，买受人有权解除合同，出卖人应在7日内返还买受人已付房款及利息。
十一、建议在附件三中将装饰、设备标准列明建材及设备的名称、品牌，规格型号、价位。
　　比如“1.外墙：”修改为“1.外墙：所用建材名称：　　　品牌：　　　　规格型号：　　　　价格：不低于　　　元”
如“门窗：”修改为：“门窗：所用建材名称：　　　品牌：　　　　规格型号：　　　　价格：不低于　　　元