近期，我市新一批商品房正在对外预售，笔者曾看过南区一家开发商内部拟定的商品房买卖合同的样本，拟订的条款，限制了购房人法律规定的重要权利，开发商则通过拟定条款免除了法律规定的责任，对购房人来讲非常不利，以后如果房产发生重大问题购房人将束手无策。面对开发商的强势，笔者建议，各小区购房人要一致坚持签署平等的条款，在目前开发商资金紧张和销售困难的情况下，完全可以拒绝此类条款，避免被动地位。下面笔者将从法律角度探讨普通购房人购商品房的注意事项，按照买房遇到问题的顺序依次介绍。

一、在购房人决定买某房产之后，一般的开发商会因为资金不足进行预订售房，尽管此种措施违法应当受到房管部门处罚，订房对于购房人风险较大，但购房人必须面对。笔者的建议是：

      1、开发商没有国有土地使用权的不能预订；

      2、尽可能按照预售合同的内容订立预定合同，越完备越好，最起码要把房号、面积、价格定下来，把地下室的面积、价格定下来，把暖气开通费用、管道煤气费用（如果有）定下来；

      3、必须约定订房人随时可退回订房款，不负违约责任；

      4、开发商违约，须承担超过收取的订房款20%的违约金；

      5、为防止开发商以后改变正式合同条款加重购房人负担，建议把容积率、绿化率和售房广告作为订房协议内容。

二、开发商预售许可证办下来以后，通知购房人签订商品房买卖合同，这里是笔者重点讲述的。 
     目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。共24条、4个附件（房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议），其中最重点的是交付条件和交接手续，购房人必须在这两方面坚持自己的意见或约定按法律规定办，如果接受所谓的“经验收合格”的低标准条件，你的法律权利将无法保障。　  

      第一条 项目建设依据。 要注意土地使用权的性质是出让还是划拨，此前，徐州市存在给商业开发商划拨土地的违法状况，损害购房人利益。

注明文件号、土地总面积、用途、期限。
　   第二条 商品房销售依据。 标明预售许可证号。
      第三条 买受人所购商品房的基本情况。 注明房屋用途。此条款涉及2个附件，必须要求开发商把2附件落实到合同上，它们是房产及物业纠纷的关键证据。

      第四条 计价方式与价款。 一般选择按建筑面积计算房价。
      第五条 面积确认及面积差异处理。 注意：产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理不宜采用开发商建议的约定方式，最高法院有解释保护购房人，可以约定按法律规定处理，或选择处理方式2。 
      第六条 付款方式及期限。一般选择贷款方式，注意要约定在签合同后不少于1个月的期限内办好按揭划款手续（这里开发商往往设下埋伏故意造成买方人违约，笔者经历过在追究开发商逾期交房责任时开发商反咬说买房人没按约定期限划拨贷款，不承认贷款手续由开发商代办）；还应约定开发商必须提供所需文件，开发商原因办不下贷款的应承担违约责任。
      第七条 买受人逾期付款的违约责任。建议购房人约定按法律规定处理，不宜采用开发商约定内容，除非有把握。。
      第八条 交付期限。一般选择商品房经综合验收合格为交付条件或者选择按法律规定的交付条件。不宜采用经验收合格的交付条件。

      《城市房地产开发经营管理条例》和有关部门规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。” 
      第九条 出卖人逾期交房的违约责任。最高法院司法解释非常清楚，建议约定按法律规定处理，不能采用开发商的低赔偿和继续履行合同的协议内容。

      第十条 规划、设计变更的约定。此条款很多情况下被开发商利用变更设计规划。建议详细约定，不留空白，保障购房人的退房权利。

对影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况进行补充，比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。 
      第十一条 交接。格式文本内容不宜修改。因购房人员因为交付的可以约定为视为交付或按法律规定处理，不能接受由开发商每天收取看房费的内容。本条可以注明交接文件见附件4，即使不注明，附件4必须补充交接文件，是处理分摊面积和质量纠纷的关键证据。

      第十二条 出卖人权利瑕疵担保责任的约定。

      可补充“出卖人没有将标的房产向银行抵押借款”或“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。” 。 否则要注明开发商撤销抵押的期限及违约责任。

      第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。建议选择“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”。 修理达到要求的约定不具有可操作性。
      第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。约定供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、宽带、有线电视等基础设施和安保、幼儿园、学校、商店、会所等共配套建筑运行承诺。 注意有无热水供应系统。

      第十五条 关于产权登记的约定。建议按90天的备案标准，如开发商责任宜约定按法律规定处理，不能接受开发商低赔偿继续履行合同的处理条件，最高法院的解释能够保护购房人的利益。

      第十六条 保修责任。如为住房可不改动条款，有《住宅质量保证书》保障，如为非住房，必须约定保修范围期限责任。

      第十七条 双方可以就下列事项约定： 屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权宜约定为由业主委员会享有，可交由其聘请的物业公司管理。绝对不能约定由开发商所有，开发商最多可以享有小区和楼宇命名权。

      第十八条 用途一般可分为住宅、办公、商住，应当与主管部门批准的用途一致。

      第十九条 争议解决方式： 建议选择徐州仲裁委员会进行仲裁。

      第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。 一定要签订补充协议即附件4。

      附件4主要考虑以下方面问题，共8条：

      1、小区规划。
      约定项目建设所依据的＂五证＂作为合同附件，作为房屋的质量标准之一。
　　2、房屋交付使用的条件
　　水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的则执行政府定价，无需补充约定。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。必须在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，否则在你入住以后，开发商单方确定的价格，使业主住不起房子，也退不掉房子。 
      暖气供应，开发商一般承诺在小区用户达到总户数的70%以上时才供暖，用户的含义不确定，这个标准等于让开发商自己做主，可以补充约定可操作的明确的计算70%的公式，以及违约的补偿。

　　3、售楼广告
　　如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。
　　4、物业管理。

      （1）、注明对房屋的维修不在物业管理的范围内，物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。
　   （2）、注明“电、暖气、燃气的供应，不属于物业管理的范围”，防止物业公司起诉业主对物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。
　　（3）.将支付物业管理费的时间定在交房以后。防止开发商或物业公司利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。

      如果开发商不签，则必须注明“物业管理的收费与本合同无关”。
　　5、交房
　　“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付

       （1）钥匙；

       （2）“三《书》一《证》两《表》”。 即《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。

       其中前两书必须坚持，不可让步。

       （3）计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。 一般公摊面积都有猫腻，不可让步。
    约定如果购房者在交接时发现不符合合同约定的有明显质量问题的房屋，有权利拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 
　   6、房屋的检验期限
　　应约定“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”
　  “一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。
　   7、契税和维修基金

      约定“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”或“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”
　   8、合同更名

      如果购房人有可能转让该房产，争取在“补充协议”里写上“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”

　　第二十一条 不改动。 
      第二十二条 填好合同页数份数。
      4个附件可以采取直接在范本的相应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式，都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。

      第二十三条 不改动。 
      第二十四条 30天内，由出卖人向房管部门申请登记备案。

三、合同以外的注意事项。

　　1、如果销售人员声称“补充协议，我们一条不签。因为我们的房子卖得非常好”。建议你扭头就走。律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。

　   2、为防止开发商借盖章之机改变所有合同原件，应当让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。
　　或者在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。 

      3、办不了产权证的车库不能购买。

四、拿着以下律师建议条款与开发商签合同。

      第五条、面积确认及面积差异处理。 注意：产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理不宜采用开发商建议的约定方式，最高法院有解释保护购房人，可以约定按法律规定处理，或选择处理方式2。 
      第六条 付款方式及期限。一般选择分期付款方式贷款，注意要约定在签合同后不少于1个月的期限内办好按揭划款手续。

      第七条 买受人逾期付款的违约责任。建议购房人约定按法律规定处理，不宜采用开发商约定内容，除非有把握。
      第八条 交付期限。要选择商品房经综合验收合格为交付条件或者约定按法律规定的交付条件。不能采用经验收合格的交付条件。

      第九条 出卖人逾期交房的违约责任。建议约定按法律规定处理。不能采用开发商的低赔偿和继续履行合同的协议内容。

      第十条 规划、设计变更的约定。建议对影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况进行补充如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。 
      第十一条 交接。格式文本内容不宜修改。因购房人员原因未交付的可以约定为视为交付或按法律规定处理，不能接受由开发商每天收取看房费的内容。

      第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。建议选择“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”。 修理达到要求的约定不具有可操作性。
      第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。约定供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、宽带、有线电视等基础设施和安保、幼儿园、学校、商店、会所等共配套建筑运行承诺。 注意有无热水供应系统。规定日期未达使用条件按未交付处理。

      第十五条 关于产权登记的约定。如不清楚建议约定按法律规定处理，不能接受开发商低赔偿继续履行合同的处理条件，最高法院的解释能够保护购房人的利益。

      第十六条 保修责任。如为住房可不改动条款，有《住宅质量保证书》保障，如为非住房，必须约定保修范围期限责任。

      第十七条 双方可以就下列事项约定： 屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权宜约定为“由业主委员会享有，可交由其聘请的物业公司管理”。绝对不能约定由开发商所有，开发商最多可以享有小区和楼宇命名权。

      第十九条 争议解决方式： 建议选择徐州仲裁委员会进行仲裁。

      一定要签订的补充协议即附件4。

      附件4主要考虑以下方面问题，共8条：

      1、约定项目建设所依据的＂五证＂作为合同附件，作为房屋的质量标准之一。
　　2、房屋交付使用的条件
　　看清水、燃气、暖气是市政的还是小区独立供应的。如独立供应，必须约定价格，否则在你入住以后，开发商单方确定价格，使业主住不起房子，也退不掉房子。 
      不要约定暖气供应条件，开发商写上的“用户达到70%供暖”的，也要划掉。开发商一般承诺在小区用户达到总户数的70%以上时供暖，没有办法落实，且逃避了责任。

　　3、售楼广告 应约定“本合同未约定事项按售房广告执行”。

　　4、物业管理。建议约定“物业管理的收费与本合同无关”。
　　5、交房。应该约定开发商向购房人交付房屋时应交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸和法律规定的文件。 
    **必须约定如果购房者在交接时发现不符合合同约定的有明显质量问题的房屋，有权利拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 
　   6、应约定房屋的检验期限“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”
　   7、约定契税和维修基金“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”或“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”
　   8、合同更名 如果购房人有可能转让该房产，约定“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”

      在附件上由双方当事人签字或盖章。