孙健律师文章选编-新中律师网-以法为器,振兴中华!

孙健律师文章选编:

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《解除劳动关系后追索加班费、经济补偿金、补缴社保费》

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《孙健律师:购买商品房注意事项！》

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《孙健律师：徐州市部分基层法院应当对立案加收30%诉讼费的行为进行整改》

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《徐州市物业管理办法》和《徐州市物业服务收费管理办法》（孙健律师建议稿修订版）

http://www.xzlsw.com/index.php/doc/7384.html

《徐州市房管局行政不作为致使开发商利用信息不对称欺诈购房人》

http://www.xzlsw.com/index.php/doc/11890.html
《解除劳动关系后追索加班费、经济补偿金、补缴社保费》
一、加班费。
1、法律保护的加班期间：从申诉之日起向前推两年。
法律根据：《江苏省高级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题的意见》三、关于劳动争议案件申请仲裁期限的审查16、用人单位拖欠、克扣劳动报酬的,《劳动法》第八十二条规定的劳动争议发生之日应从用人单位明示拒绝支付劳动报酬时起算。用人单位未明示拒绝支付劳动报酬,“劳动争议发生之曰”应从劳动者实际追偿之日起算,如果用人单位拖欠劳动报酬已超过2年,对2年前的劳动报酬一般不予保护,但用人单位没有异议的除外。
2、加班费数额计算：
（1）折算至小时工资：正常月工资（例如800元，下同）/167.4小时=4.78元/小时
（2）工作日加班：加班费=8小时以外的工作小时*小时工资*150%
例：每天工作时间延长至12小时，
则每天的加班费=（12小时-8小时）*4.78元/小时*150%=28.68元；
（3）休息日加班：加班费=休息日工作小时*小时工资*200%
例：休息日加班12小时，
则休息日加班费=12小时*4.78元/小时*200%=114.72元；
（4）节假日加班：加班费=节假日工作小时*小时工资*300%
例：节假日加班12小时，
则节假日加班费=12小时*4.78元/小时*300%=172.08元；
快速计算法：
(1)例如某职工每周只休1天，每天工作12小时，工作1年的加班费的计算=
=(12小时-8小时）/天*251天*4.78元/小时*150%+
12小时/天*52天*4.78元/小时*200%+
12小时/天*10天*4.78元/小时*300%=7198.68元+5965.44元+1720.8元=14884.92元。
(2)例如某职工每月只休1天，每天工作12小时，工作1年的加班费的计算=
=(12小时-8小时）/天*251天*4.78元/小时*150%+
12小时/天*（104天-12天）*4.78元/小时*200%+
12小时/天*10天*4.78元/小时*300%=7198.68元+10554.24元+1720.8元=19473.72元。
全年365天，休息日（52个星期）104天，法定节假日10天，工作时间是251天，发薪天数是261天。以2004年12月1日到2005年11月30这一时期为例：2005年1月1日为新年，放假1天；2月9、10、11日春节，放假3天；5月1日、2日、3日劳动节，放假3天；10月1日、2日、3日国庆节，放假3天。如果某人2004年12月1日进入某企业工作六个月（2004.12.1-2005.5.31），其间，共182天，工作日123天，法定节假日7天。
法律根据：
（一）8小时外加点：根据1995年5月1日起施行的《国务院关于职工工作时间的规定》第三条 “职工每日工作8小时、每周工作40小时。”因此，如果安排劳动者在每天8小时之外延长工作时间的，就应该按照《劳动法》第四十四条第一款支付加班费，即加班费不低于150%的工资；
（二）休息日加班：如果安排劳动者在休息日工作的，就应该按照《劳动法》第四十四条第二款支付加班费，即加班费不低于200%的工资。
（三）法定节日加班：根据1999年9月18日国务院颁布的《全国年节及纪念日放假办法》（国务院令第270号）第二条规定全体公民放假的节日由原来的7天改为10天，即：
（1）新年，放假１天（１月１日）；
（2）春节，放假３天（农历正月初一、初二、初三）；
（3）劳动节，放假３天（５月１日、２日、３日）；
（4）国庆节，放假３天（１０月１日、２日、３日）。
也就是说，以上日期就是法定休假日，如果在以上日期安排劳动者工作的，就应该按照《劳动法》第四十四条第三款支付加班费，即加班费不低于300%的工资。
对于日工资标准或小时工资问题：
劳动部于1995年5月12日颁发的《〈工资支付暂行规定〉有关问题的补充规定》：“劳动者日工资可统一按劳动者本人的月工资标准除以每月制度工作天数进行折算。”
劳动与社会保障部2000年3月17日颁发的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》：“职工全年月平均工作天数和工作时间分别调整为20.92天和167.4小时，职工日工资和小时工资按此折算。”
二、加班费经济补偿金=加班费*25%
根据：《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第三条“用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资的，以及拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的，除在规定的时间内全额支付劳动者工资报酬外，还需加发相当于工资报酬百分之二十五的经济补偿金”。
三、最低工资差额=最低工资-实发工资。
目前徐州市市区的最低工资550元，2005年11月1日之前为500元。
根据：徐劳社〔2005〕86号徐州市劳动和社会保障局关于调整徐州市最低工资标准的通知。
四、最低工资差额补偿金=最低工资差额*25%
根据：《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第四条“用人单位支付劳动者的工资报酬低于当地最低工资标准的，要在补足低于标准部分的同时，另外支付相当于低于部分百分之二十五的经济补偿金”。
五、解除合同经济补偿金=工作期限（按年）*月工资。
根据：《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第五条“经劳动合同当事人协商一致，由用人单位解除劳动合同的，用人单位应根据劳动者在本单位工作年限，每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满一年的按一年的标准发给经济补偿金”。第七条“劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任工作，由用人单位解除劳动合同的，用人单位应按其在本单位工作的年限，工作时间每满一年，发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十二个月”。
六、解除合同额外经济补偿金=解除合同经济补偿金*50%
根据：《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第十条“用人单位解除劳动合同后，未按规定给予劳动者经济补偿的，除全额发给经济补偿金外，还须按该经济补偿金数额的百分之五十支付额外经济补偿金”。
七、补缴社保费。
徐州市区养老保险缴费基数：
06年7月1日-07年6月30日：18849元（05年在岗职工平均工资）；
05年7月1日-06年6月30日：15809元（04年在岗职工平均工资）；
04年7月1日-05年6月30日：13551元（03年在岗职工平均工资）；
03年7月1日-04年6月30日：11887元（02年在岗职工平均工资）；
02年7月1日-03年6月30日：10502元（01年在岗职工平均工资）；
01年7月1日-02年6月30日： 9339元（00年在岗职工平均工资）；
1、养老保险：单位缴纳20%。
2、医疗保险：单位缴纳7%，+3元/月。
3、失业保险：单位缴纳2%。
4、住房公积金： 10%*职工工资。
（因没缴医疗保险和失业保险给职工带来损失的，还可以要求赔偿医疗费和失业金）
上述七项请求可以采取申请仲裁结合提起诉讼方式追索，此外，劳动者还可通过要求劳动保障行政部门责令用人单位支付赔偿金，若劳动保障行政部门不作为，劳动者可以要求复议和提起行政诉讼。
八、劳动者赔偿金=（工资报酬+解除合同经济补偿金）*3倍。
注：工资报酬=最低工资差额+加班费。
法律根据：《违反〈中华人民共和国劳动法〉行政处罚办法》第六条“用人单位有下列侵害劳动者合法权益行为之一的，应责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿，并可责令按相当于支付劳动者工资报酬、经济补偿总和的一至五倍支付劳动者赔偿金：（一）克扣或者无故拖欠劳动者工资的；（二）拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的；（三）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；（四）解除劳动合同后，未依照法律、法规规定给予劳动者经济补偿的。责令用人单位支付劳动者经济补偿按有关规定执行”。
《江苏省劳动合同条例第五十七条“用人单位有下列情形之一的，由劳动保障行政部门责令其在规定时间内支付劳动者应得的劳动报酬、经济补偿，并可以责令其向劳动者支付赔偿金：（一）克扣或者无故拖欠劳动者劳动报酬的；（二）拒不支付劳动者延长工作时间劳动报酬的；（三）低于当地最低工资标准支付劳动者劳动报酬的；（四）未依照本条例第三十八条的规定给予劳动者经济补偿的。前款赔偿金的标准，第（一）、（二）、（三）项按照劳动者应得劳动报酬的一倍以上三倍以下确定；第（四）项按照劳动者应得经济补偿的百分之五十确定”。

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孙健律师:购买商品房注意事项！
作者：孙健律师徐州红杉树律师事务所转载自徐州律师网 www.xzlsw.com
近期，我市新一批商品房正在对外预售，笔者曾看过南区一家开发商内部拟定的商品房买卖合同的样本，拟订的条款，限制了购房人法律规定的重要权利，开发商则通过拟定条款免除了法律规定的责任，对购房人来讲非常不利，以后如果房产发生重大问题购房人将束手无策。面对开发商的强势，笔者建议，各小区购房人要一致坚持签署平等的条款，在目前开发商资金紧张和销售困难的情况下，完全可以拒绝此类条款，避免被动地位。下面笔者将从法律角度探讨普通购房人购商品房的注意事项，按照买房遇到问题的顺序依次介绍。
一、在购房人决定买某房产之后，一般的开发商会因为资金不足进行预订售房，尽管此种措施违法应当受到房管部门处罚，订房对于购房人风险较大，但购房人必须面对。笔者的建议是：
1、开发商没有国有土地使用权的不能预订；
2、尽可能按照预售合同的内容订立预定合同，越完备越好，最起码要把房号、面积、价格定下来，把地下室的面积、价格定下来，把暖气开通费用、管道煤气费用（如果有）定下来；
3、必须约定订房人随时可退回订房款，不负违约责任；
4、开发商违约，须承担超过收取的订房款20%的违约金；
5、为防止开发商以后改变正式合同条款加重购房人负担，建议把容积率、绿化率和售房广告作为订房协议内容。
二、开发商预售许可证办下来以后，通知购房人签订商品房买卖合同，这里是笔者重点讲述的。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。共24条、4个附件（房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议），其中最重点的是交付条件和交接手续，购房人必须在这两方面坚持自己的意见或约定按法律规定办，如果接受所谓的“经验收合格”的低标准条件，你的法律权利将无法保障。　
第一条项目建设依据。要注意土地使用权的性质是出让还是划拨，此前，徐州市存在给商业开发商划拨土地的违法状况，损害购房人利益。
注明文件号、土地总面积、用途、期限。
　第二条商品房销售依据。标明预售许可证号。
第三条买受人所购商品房的基本情况。注明房屋用途。此条款涉及2个附件，必须要求开发商把2附件落实到合同上，它们是房产及物业纠纷的关键证据。
第四条计价方式与价款。一般选择按建筑面积计算房价。
第五条面积确认及面积差异处理。注意：产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理不宜采用开发商建议的约定方式，最高法院有解释保护购房人，可以约定按法律规定处理，或选择处理方式2。
第六条付款方式及期限。一般选择贷款方式，注意要约定在签合同后不少于1个月的期限内办好按揭手续，开发商必须提供所需文件，开发商原因办不下贷款的应承担违约责任。
第七条买受人逾期付款的违约责任。建议购房人约定按法律规定处理，不宜采用开发商约定内容，除非有把握。。
第八条交付期限。一般选择商品房经综合验收合格为交付条件或者选择按法律规定的交付条件。不宜采用经验收合格的交付条件。
《城市房地产开发经营管理条例》和有关部门规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。”
第九条出卖人逾期交房的违约责任。最高法院司法解释非常清楚，建议约定按法律规定处理，不能采用开发商的低赔偿和继续履行合同的协议内容。
第十条规划、设计变更的约定。此条款很多情况下被开发商利用变更设计规划。建议详细约定，不留空白，保障购房人的退房权利。
对影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况进行补充，比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
第十一条交接。格式文本内容不宜修改。因购房人员因为交付的可以约定为视为交付或按法律规定处理，不能接受由开发商每天收取看房费的内容。本条可以注明交接文件见附件4，即使不注明，附件4必须补充交接文件，是处理分摊面积和质量纠纷的关键证据。
第十二条出卖人权利瑕疵担保责任的约定。
可补充“出卖人没有将标的房产向银行抵押借款”或“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。” 。否则要注明开发商撤销抵押的期限及违约责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。建议选择“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”。修理达到要求的约定不具有可操作性。
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。约定供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、宽带、有线电视等基础设施和安保、幼儿园、学校、商店、会所等共配套建筑运行承诺。注意有无热水供应系统。
第十五条关于产权登记的约定。建议按90天的备案标准，如开发商责任宜约定按法律规定处理，不能接受开发商低赔偿继续履行合同的处理条件，最高法院的解释能够保护购房人的利益。

第十六条保修责任。如为住房可不改动条款，有《住宅质量保证书》保障，如为非住房，必须约定保修范围期限责任。
第十七条双方可以就下列事项约定：屋面使用权、外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权宜约定为由业主委员会享有，可交由其聘请的物业公司管理。绝对不能约定由开发商所有，开发商最多可以享有小区和楼宇命名权。
第十八条用途一般可分为住宅、办公、商住，应当与主管部门批准的用途一致。
第十九条争议解决方式：建议选择徐州仲裁委员会进行仲裁。
第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。一定要签订补充协议即附件4。
附件4主要考虑以下方面问题，共8条：
1、小区规划。
约定项目建设所依据的＂五证＂作为合同附件，作为房屋的质量标准之一。
　　2、房屋交付使用的条件
　　水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的则执行政府定价，无需补充约定。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。必须在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，否则在你入住以后，开发商单方确定的价格，使业主住不起房子，也退不掉房子。
暖气供应，开发商一般承诺在小区用户达到总户数的70%以上时才供暖，用户的含义不确定，这个标准等于让开发商自己做主，可以补充约定可操作的明确的计算70%的公式，以及违约的补偿。
　　3、售楼广告
　　如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。
　　4、物业管理。
（1）、注明对房屋的维修不在物业管理的范围内，物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。
（2）、注明“电、暖气、燃气的供应，不属于物业管理的范围”，防止物业公司起诉业主对物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。
（3）.将支付物业管理费的时间定在交房以后。防止开发商或物业公司利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。
如果开发商不签，则必须注明“物业管理的收费与本合同无关”。
　　5、交房
　　“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付
（1）钥匙；
（2）“三《书》一《证》两《表》”。即《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。
其中前两书必须坚持，不可让步。
（3）计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。一般公摊面积都有猫腻，不可让步。
约定如果购房者在交接时发现不符合合同约定的有明显质量问题的房屋，有权利拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
　 6、房屋的检验期限
　　应约定“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”
　 “一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。
　 7、契税和维修基金
约定“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”或“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”
　 8、合同更名
如果购房人有可能转让该房产，争取在“补充协议”里写上“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”
　　第二十一条不改动。
第二十二条填好合同页数份数。
4个附件可以采取直接在范本的相应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式，都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。
第二十三条不改动。
第二十四条 30天内，由出卖人向房管部门申请登记备案。
三、合同以外的注意事项。
　　1、如果销售人员声称“补充协议，我们一条不签。因为我们的房子卖得非常好”。建议你扭头就走。律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。
　 2、为防止开发商借盖章之机改变所有合同原件，应当让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。
　　或者在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。
3、办不了产权证的车库不能购买。

徐州市物业管理办法（孙健律师建议修订稿)
序言
2006年下半年以来，全市范围内开展了“温情徐州”活动，在全社会弘扬“诚信、友爱、包容”的精神，倡导“有话好好说，有事依法办”。春节前，市委书记徐鸣做客徐州电视台，纵论“温情徐州”。徐鸣认为，“温情”是构建社会主义和谐社会的题中应有之意，要增加百姓生活的“幸福指数”，温情是不可或缺的一环。温情和谐的人文精神有3个方面：一是诚信，二是友爱，三是宽容。要通过开展“温情徐州”主题教育活动，在全社会倡导包容、宽容的心态，做到这一点，就为和谐社会建设打下了良好的基础。徐州近年来的“激情犯罪”率较高，这与社会的多元化发展、徐州的地域性格特征和社会心理疏导缺位有直接关系。因此，徐州应着力加快建设社会矛盾调解、疏导机制，建立健全“激情犯罪”预防机制。
徐书记对建设“温情徐州”明确了方向--要增加徐州百姓生活的“幸福指数”，加快建设社会矛盾调解、疏导机制，建立健全“激情犯罪”预防机制。笔者认为，我市的物业管理纠纷是容易引发社会矛盾的不和谐因素，涉及面广，问题非常突出，严重阻碍“温情徐州”建设。
实际上，大量的物业管理纠纷完全可以从根本预防，这需要徐州市地方立法。目前，我市关于物业管理的规范主要有《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》（1999年3月31日市政府发布，简称《暂行办法》）、《徐州市政府关于加强物业管理工作的意见》（2003年8月31日市政府发布，简称《意见》）、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》（2006年12月29日市房管局发部，简称招标细则）。《暂行办法》立法时间早，条文少，很多内容与国务院新《物业管理条例》（2003年6月8日发布）冲突，实际上已不使用，《意见》虽是根据国务院新《物业管理条例》制定，但没有结合修正的《江苏省物业管理条例》，条文较少，不能有效避免纠纷，招标细则仅规范前期采取招标形式的物管选聘。对于物业服务收费，我市目前还没有具体的落实文件。
有国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》，仍然需要我市立法，进一步细化落实，我省苏锡常镇宁宿连等地级市均制定了物业管理办法和物业服务收费规定，徐州市作为在建特大城市，不应当在涉及所有市民生活环境关系“幸福指数”的“重大”立法上缺位。
笔者注意到，在2007年3月1日《都市晨报》头版头条，报道从昨天开始，“物管进小区必须招投标”，但实际上我市并没有文件对此有明确规定。此措施对于建设物管市场公平公开的竞争环境、保护业主权利有重大意义。但是目前却无法可依，物业管理的地方立法必须提上日程。
制定《徐州市物业管理办法》的必要性
2003年9月1日《物业管理条例》在全国范围内实施，2003年10月25日江苏省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行修改，大大促进了物业管理的规范化，为使用各地区发展的不同情况，《物业管理条例》授权由省、自治区、直辖市制定“物业管理区域的划分”和“业主在首次业主大会会议上的投票权”具体办法，《江苏省物业管理条例》授权设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定“普通住宅房屋以外的其他物业业主投票权数具体计算规则”。
《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》规定偏重于原则，不便于实践操作，结合我市物业管理的具体情况，存在以下问题。
1、实行物业管理的范围局限于“新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区”。后果在我市进行“四城同创”时浮出水面，通过市行政执法部门的逐步整治，现已具备条件在全市市区和城区范围内包括所有原有住宅区实行物业管理。
2、没有明确街道办事处、居民委员会在物业管理中的地位与作用。我市处理类似风华园小区发生的居民委员会与业主委员会物业纠纷应有明确的规定。
3、筹备小组、业主大会、业主委员会运作规范不明确。我市民富园小区发生业主组织的业主大会筹备组、业主大会及其选举的业主委员会起诉云龙区房管处不予备案的行政纠纷，主要是因为没有明确合法有效的业主委员会到底是如何成立运作的。
4、关于业主在小区内的财产权利的问题。附属物业归属没有明确，如绿地、平台，部分开发商出售车库、地下室，出租会所，造成产权纠纷和利益权属纠纷。
5、对前期物业管理实行招标方式没有落实措施。协议方式选聘物业公司必须有明确严格的限制。一旦开发商选择自己成立或控制的物业公司进行前期管理，由于开发商的违规或承诺不能兑现，业主与物业公司的矛盾就无法解决。
6、物业管理区域划分的规定过于原则。如我市新开发的几个大型居住小区，面积大，其中包含相对独立的别墅区域，业主生活理念明显差别，别墅区业主有单独成立业主委员会的意愿。应通过徐州市物业管理办法细化物业管理区域划分，否则就可能成为业主和业主之间，业主和物业公司之间，争夺的矛盾。
7、物业管理用房落实规定不具体。造成在业主委员会成立以后，开发商拒不移交物业管理用房和其他全体业主产权的房屋。这种现象我市就大量存在。应当有具体处罚纠正办法来防止不建设、不移交物业管理用房。
8、新老物管交接规定不详细，不能有效制止不交接行为。类似我市风华园小区的前任物业公司拒不配合交出物管资料的行为应当根据明确规定得到具体处罚和纠正，不能以任何理由拒不移交。
9、对车库（位）出售使用和车辆保管没有规定，容易造成纠纷。我市小区内自行车失盗严重，汽车丢失时有发生，规定不明确则引发矛盾，不利于和谐徐州建设。

徐州市物业管理办法（孙健律师建议修订稿) 　
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
市区、县市城区实行物业管理，其他区域推行物业管理。
第三条、徐州市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
各区（县）人民政府和街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第四条、各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章物业管理区域
第五条、建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。
第六条、业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。
第三章业主及业主大会
第七条、一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第八条、物业管理区域符合前条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的，业主也可以直接向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示不少于7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
第九条、筹备组应当自成立之日起两个月内召开首次业主大会。
筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组通过直接提名或者采取10％以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人。筹备组对业主投票的真实性负责。
首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。
第十条、首次业主大会业主的投票权数，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每150平方米建筑面积为一票，不足150平方米的，以每一房屋权属证书为一票。单个业主最多票权数不能超过总投票权数的30％。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，业主大会议事规则另有规定的，从其规定；没有明确规定的，从前款规定。
第十一条、业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。
采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。
采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。
凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。
第十二条、业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
第十三条、业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）有20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
第十四条、业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。
住宅物业管理区域的业主大会会议，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。
需要物业管理企业列席业主大会会议的，物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。
第十五条、业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
　　第十六条、业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。
业主委员会由5人以上15人以下单数组成，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十七条、入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和必要的工作时间。
第十八条、业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）辞职获准的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员辞职，必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。
业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。
第十九条、业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条、选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。
市（县）、区物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当重新备案。
第二十一条、两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。
第二十二条、业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主分摊。费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。
业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得损害社会公共利益。
第二十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，居民委员会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。
住宅物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第二十四条实行物业管理的区域，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）主持，协调处理有关事宜。
第四章前期物业管理
第二十五条、住宅物业建设单位应当按照住宅物业管理区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房。物业管理服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同步设计、同步施工。
第二十六条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。
第二十七条、建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
第二十八条、建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。
第二十九条、建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。
第三十条、前期物业管理应当签订书面的前期物业管理服务合同，制定业主临时公约。前期物业管理服务合同和业主临时公约，应当在物业销售前告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。
同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。
第三十一条、普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准。前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。
以招投标方式确定的前期物业服务收费应当报价格主管部门备案。
房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由物业建设单位承担；房屋出售交付之日次月至前期物业管理服务合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由房屋购买人按照前期物业管理服务合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。
第三十二条、物业建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。
物业建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数质量情况，作为房屋销售合同的附件，并将前期物业管理企业基本情况告知房屋购买人。
物业建设单位向房屋购买人交付房屋时，应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。
第三十三条、前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。
对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数质量要求的，前期物业管理企业不得接管。
业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。
第三十四条、建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
第五章物业管理服务与费用
第三十五条、物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业资质实行年检制和等级制管理。
物业管理企业应当配备相应的物业管理专业人员和其他相关专业技术人员。专业人员和其他相关专业技术人员应当按照国家规定取得相应职业资格证书后，持证上岗。
第三十六条、一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理，物业管理企业由业主大会决定选聘。
物业管理服务合同签订前，业主委员会应当将下列事项在本物业管理区域内公示，听取业主意见，接受业主的监督，经业主大会同意后，负责与物业管理企业签订物业管理服务合同：
（一）聘请物业管理企业的方式；
（二）拟聘请的物业管理企业基本情况；
（三）拟订立的物业管理服务合同草案。
物业管理服务合同应当参照物业管理行政主管部门制定发布的示范文本，对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理服务合同应当在生效、终止或者解除之日起15日内，告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。
第三十七条物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常养护和管理；
（二）物业管理区域内共用部位的保洁；
（三）公共绿地、花草树木等的养护管理；
（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范；
（五）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（六）物业档案的管理。
业主委员会经业主大会同意，可以与物业管理企业约定前款内容以外的其他服务项目；物业管理企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目，业主和使用人对物业管理企业提供的其他服务有自主选择权。
第三十八条、物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。
业主大会决定重新选聘物业管理企业或者物业管理企业不愿延续物业管理服务合同的，业主委员会应当在2个月内组织选聘新的物业管理企业。
物业管理服务合同到期后，选聘新的物业管理企业工作仍未完成的，业主委员会与原物业管理企业协商一致，可以签订期限不超过6个月的临时物业管理服务合同，但是，临时物业管理服务合同期限未满，而业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，临时物业管理服务合同终止。
原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案资料、预收的有关费用、物业管理用房和物业共用设施设备，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。
第三十九条、物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业服务等级、服务内容相适应的原则。
第四十条、物业管理服务费用应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业管理服务费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
非普通住宅及商住楼、写字楼、工业园区等物业管理服务费实行市场调节价。收费标准，未产生业主委员会的，由开发建设单位或者物业管理企业与物业买受人在物业管理服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
政府指导价由价格主管部门会同物业管理行政主管部门共同确定，每年公布一次。
第四十一条、物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同以外的服务项目，服务费用由双方约定。
第四十二条、物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同约定的收费项目和标准向业主收取。收费项目和标准应当向全体业主公布。
物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
经业主同意，物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。
第四十三条、物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
采取酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。
第四十四条、物业管理区域内，发生违反业主公约的行为，物业管理企业应当制止，并协助业主委员会进行纠正。
对违反有关治安、环保和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的，物业管理企业在制止的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。
第四十五条物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度。
市（县）、区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，将处理意见回复投诉人。
投诉人对市（县）、区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第六章物业的使用和维护
第四十六条、物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
（一）规划核准图上标注的自行车库；
（二）规划核准图上标注的底层架空层；
（三）规划核准图上标注的避难层（间）；
（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；
（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；
（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；
（七）层高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法归全体业主所有的房屋。
第四十七条、业主依法享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位能够证明其享有所有权的停车场所，方可出租、出售。
第四十八条、物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）擅自改变房屋外貌；
（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十九条、业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
物业管理企业违反有关装饰装修规定的，业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。
第五十条、业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第五十一条、业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。
第五十二条、物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。
利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意，车辆停放应当有序，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
物业管理区域内应业主或者业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费标准，按照价格主管部门制定的标准执行。
利用属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，车辆停放场地费的收取标准，由业主大会参照有关规定、考虑占用共用设施给予合理补偿的原则确定。
第五十三条、住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。
第五十四条、专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。
第五十五条、经相关业主、业主大会、物业管理企业同意或者根据物业管理服务合同约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。经营收益应当分类记账、单独核算，主要用于补贴物业管理服务费和补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营收支情况应当定期向全体业主公布。
第五十六条、物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第七章罚则
第五十七条、违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。
第五十八条、前期物业管理企业违反本办法第三十一条第二款规定，擅自接管不符合要求的物业管理区域的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处1万元以下罚款。
　　第五十九条、业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
　　第六十条、建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。
　　第六十一条、物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。
　　第六十二条、物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第六十三条、物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第六十四条、本办法中有关用语的含义：
（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；
（五）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）共用设施设备，是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、单元防盗门、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第六十五条、本办法自2007年5月1日起施行。一九九九年三月三十一日公布的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》停止执行。

对《徐州市物业服务收费管理办法（建议修订稿）》的说明
本建议稿解决了以下业主不满意、易形成纠纷、造成不稳定不和谐的问题。
1、销售合同没有约定前期物业服务费用，且未签订前期物业协议的，由建设单位承担。
我市一些小开发商不遵守或不熟悉开发规定程序，不但在认购、预售前没有确定前期物业公司，甚至在上房以前才刚刚确定前期物业公司。而如果业主事先知道这个物业公司提供前期管理，得知其服务与收费，将会重新考虑是否购买此房屋。
面临上房，又不能退房，与物业公司、开发公司发生纠纷，而业主有没有签订此方面的协议，根据合同只约束合同主体原则，只能由开发商承担其与物业公司的协议费用。
目前，《无锡市物业服务收费管理办法》作出此规定。
2、前期物业收费标准，不管是选聘还是招标选择，开发商应当在政府指导价的收费标准范围内确定。
目前我市对于招标方式确定的物业公司收费采取备案制度，实际上没有严格执行《江苏省物业服务收费管理办法》，为前期物业牟取暴利提供了方便。大多数物业公司与房管部门仍未完全脱离关系，致使招投标走过场，物业公司早已内定。比如，南山庭院小区。
3、物业公共服务费缴纳时间，自交付日次月起缴纳，而不是自办理物业交付使用手续之日起缴纳。正常物业费用不预收，只对前期物业交费有预收的例外规定，且预收最多6个月的前期物业费。
我市大多物业公司目前要求预收1年的前期物业费用，否则不交钥匙，其实，只要业主因此不上房，应当由开发商承担逾期交房责任。对于预交1年期限，没有法律依据。
4、车辆停放服务收费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足。
我市多数物业公司不管是对有停车位使用权的业主，还是无停车位使用权的业主，或是外来车辆收费均实行收费。而且此项收入作为物业公司的小金库私用。实际上，应当明确属于全体业主所有，明确用途。
5、公用设施设备经营收益，归全体业主所有。
这条规定，业主和物业公司都明白这个道理，但是不明确规定，又无法落实。我市大部分小区物业公司利用小区公共设施、设备或出租经营、或广告、或谋取其它商业利益。这些收入近了物业公司自己口袋。现在新小区规模都很大，此项收入相当可观。本建议稿对该收入的监管进行了落实。
6、半年公布一次财务。
财务公布对于业主的知情权、管理权相当重要。不知情就谈不上管理。结合业主的记忆规律，每半年公布物业服务费用的收支情况和物业小区经营性设施营业收益的支出状况较为妥当。
7、落实70%比例的空置物业管理费。
本建议稿采用书面告知物业公司、物业公司核实，不需由物业公司批准的方式进行落实。
8、确定物业服务标准为江苏省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。
9、制定徐州市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准：单位：元／月•平方米（建筑面积）一级：0.10元二级：0.25元三级：0.40元四级：0.55元五级：0.70元六级：0.85元七级：1.00元。
长期以来，徐州市房管与物价两家没有按照《省办法》定期公布物业公共服务等级收费指导价，给物业收费造成盲区，一方面，物业公司认为《省办法》的指导价已偏低，另一方面，业主认为物业公司的服务不值《省办法》的指导价。本建议稿参考了苏南地区的指导价标准，结合徐州经济水平，以0.15元为一级次，最低一级0.1元，最高七级1.00元。

徐州市物业服务收费管理办法（孙健律师建议版）
第一条、为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费实行统一领导，分级管理。市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为，各市（县）、区物价局根据价格分级管理权限会同辖区房产管理主管部门做好物业服务收费的管理和监督检查工作。
第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。
第七条物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价管理,凡房地产开发建设项目立项为别墅、写字楼、办公楼、工业用房、商业用房，其物业公共服务收费实行市场调节价管理。
为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办的，其服务收费（小区内车辆停放服务收费除外）实行市场调节价管理。
第八条普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理。（等级收费指导价标准见附件）。各等级服务标准按省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002执行，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。
对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。
第九条普通住宅的公共服务收费标准由物业管理企业，在市物价局、市房产管理局公布的物业公共服务等级收费指导价标准及浮动幅度范围内，与业主委员会经业主大会同意后，在物业服务合同中约定。
第十条前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。
由开发建设单位选聘物业管理企业的，被选聘的物业管理企业应在房屋预销售二十个工作日之前，根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，报送有管理权限的价格主管部门审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和公共服务费用测算等有关资料。
由开发建设单位通过招投标方式选择物业管理企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。中标的物业管理企业，应在房屋预销售十个工作日内之前，持物业管理合同等备案文本，将中标价格报价格主管部门备案。
第十一条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业管理企业。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对公共物业服务招投标过程及之后价格行为的监督和管理。
第十二条在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之月期间发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由建设单位按前期物业服务收费标准承担。
第十三条实行市场调节价管理的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由物业管理企业与业主委员会经业主大会同意后在物业服务合同中约定。
第十四条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条公共服务费用构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
(三)物业管理区域清洁卫生费用；
(四)物业管理区域绿化养护费用；
(五)物业管理区域秩序维护费用；
(六)物业管理企业办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；　
（十）合理利润；
（十一）法定税费。
其中，合理利润：实行政府指导价管理的物业最高不超过8%；实行市场调节价管理的物业，由当地价格、物业管理行政主管部门或行业协会不定期公布的市场平均价格水平。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十六条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。
业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定。
第十七条物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
业主、使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面告知，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位交纳。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。
开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十八条物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停放服务收费，按价格主管部门制定的收费标准执行。物业管理企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修（基）资金。
进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定，不得强行服务，强行收费。
物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十条物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。　
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。
第二十一条物业管理企业每半年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况和物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。　
实行物业公共服务包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。
第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。
物业产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。
第二十三条普通住宅前期物业服务收费备案程序；装饰装修期间的建筑垃圾清运、水电、电梯使用等收费标准；电控防盗门维护收费标准、停车服务收费标准等按有关规定执行。
第二十四条价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业等多方意见。
第二十五条各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十六条本办法由徐州市物价局、徐州市房产管理局在各自的职责范围内负责解释，并可制定具体实施意见。
第二十七条本办法自2007年--月1日起实行，以前各有关文件和本办法不一致的，以本办法为准。
本办法实施前，业主与物业管理企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

附件：徐州市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准
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单位：元／月•平方米（建筑面积）
一级：0.10元二级：0.25元三级：0.40元
四级：0.55元五级：0.70元六级：0.85元
七级：1.00元
注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。

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孙健律师：徐州市部分基层法院应当对立案加收30%诉讼费的行为进行整改
作者：孙健律师徐州红杉树律师事务所来源徐州律师网www.xzlsw.com 2006-1-4
目前，人民法院收取一切诉讼费用的唯一根据是最高人民法院制定的《人民法院诉讼收费办法》及其补充规定，各级法院不得在《办法》及补充规定范围、项目和标准外另行收取任何费用。但我市部分基层法院私自规定在立案时另外加收30%的受理费，据笔者掌握的情况，我市部分基层法院加收30%诉讼费的做法已实施将近两年。
《人民法院诉讼收费办法》第五条规定的案件受理费标准：
（一）离婚案件，每件交纳十元至五十元。涉及财产分割的，财产总额不超过一万元的，不另收费；超过一万元的，超过部分按百分之一交纳；
（二）侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权的案件，每件交纳五十元至一百元；
（三）其他非财产案件，每件交纳一元至五十元；
（四）财产案件，按争议的价额或金额，照下列比例交纳：
　1、不满一千元的，每件交五十元；
　2、超过一千元至五万元的部分，按百分之四交纳；
　3、超过五万元至十万元的部分，按百分之三交纳；
　4、超过十万元至二十万元的部分，按百分之二交纳；
　5、超过二十万元至五十万元的部分，按百分之一点五交纳；
　6、超过五十万元至一百万元的部分，按百分之一交纳；
　7、超过一百万元的部分，按百分之零点五交纳。
（五）侵害专利权、著作权、商标权的案件，每件交五十元至一百元；有争议金额的，按财产案件的收费标准交纳。
（六）行政案件按下列标准交纳：
　1、治安行政案件，每件交纳五元至三十元；
　2、专利行政案件，每件交纳五十元至四百元；
3、其他行政案件，每件交纳三十元至一百元。有争议金额的，按财产案件收费标准交纳。　（七）劳动争议案件，每件交纳三十元至五十元。
（八）破产案件，按破产企业财产总值，依照财产案件收费标准交纳。
我市部分基层法院出现把人身损害纠纷案件按照财产案件收费、把劳动争议案件按照财产案件收费，并且在民事案件立案时另外加收30%的诉讼费用。
《人民法院诉讼收费办法》第八条规定申请执行等费用按下列标准交纳：
（一）申请执行案件，执行金额或者价额在一万元以下的，每件交纳五十元；超过一万元至五十万元的部分，按百分之零点五交纳；超过五十万元的部分，按百分之零点一交纳。
（二）申请诉讼保全措施，保全财产的金额或者价额不满一千元的，每件交纳三十元;超过一千元至十万元的部分，按百分之一交纳；超过十万元的部分，按百分之零点五交纳。
（三）海事海商案件，申请扣押船舶的，每件交纳一千元至五千元；申请债权登记的，每件交纳五百元；申请留置货物、燃料的，每件交纳五百元；申请船东责任限制的，按申请限制数额的百分之零点一交纳，但最低不少于五百元。
我市部分基层法院目前的做法是在申请执行立案时就收取5.5%。
《人民法院诉讼收费办法》规定对诉讼费用的交纳和管理：
第三十条当事人凭人民法院的通知书，到法院预交诉讼费用。
第三十一条案件审结时，人民法院应将诉讼费用的详细清单和当事人应负担的数额，用书面通知本人。同时，在判决书、裁定书或者调解书中写明当事人各方应负担的诉讼费用。当事人凭交款收据和判决书、裁定书或者调解书，向人民法院结算诉讼费用，多退少补。
我市部分基层法院不执行结算规定，不同预交诉讼费的当事人结算，而是要求预交诉讼费的当事人同败诉方结算，在申请执行时计入申请执行的标的，再收一次申请执行费。
法院如此收费，从微观上看，加重了作为个体的诉讼当事人的负担，从国家和徐州市的角度看，破坏了最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》及其补充规定的统一实施，破坏了徐州市的法治和投资环境，用时下的话语讲就是不和谐，与“司法为民”思想不和谐，与各级党委精心组织实施的“先进性教育活动”不和谐，与徐州市创建省文明城市文明执法公务文明的要求不和谐，建议此部分法院有关人员能就群众关心的收费问题主动整改，徐州市中级法院对下级法院进行监督，市人大、纪检、检察院对法院收费问题进行专项监督，坚决落实司法机关正在实施的整改工作，落实中央、省委、市委对保持党员先进性教育的指示精神，借“回头看”的机会，立即停止违规收费行为，取消违规的收费规定。
曾庆红在《先进性教育活动既要办成“群众满意工程”又要形成长效机制》的讲话中指出：要以求真务实精神完成整改提高阶段的各项规定动作，按照把先进性教育活动办成“群众满意工程”的要求，扎实做好整改提高阶段的各项工作。我们党立党为公、执政为民，我们的一切执政活动和自身建设，从来都是着眼于为人民服务、让人民满意的。正因为这样，我们按照邓小平同志的要求，始终把人民拥护不拥护、赞成不赞成、高兴不高兴、满意不满意作为各项工作的出发点和归宿。也正因为这样，我们党开展先进性教育活动，从主题、主线到“四句话”的目标要求，都体现了要“让党员受教育、使人民得利益”的精神。因此，人民群众是否满意，也是检验教育活动是否真正取得成效的试金石。所谓“群众满意工程”，我的理解主要包含三个方面：第一，是要让广大党员群众对这次教育活动始终坚持正面教育、自我教育为主的原则感到满意；第二，是要让广大群众对于始终吸收他们积极参与教育活动全过程的做法感到满意；第三，是要让广大群众对这次教育活动真正达到“提高党员素质、加强基层组织、服务人民群众、促进各项工作”的实际效果感到满意。
中共徐州市委书记徐鸣在全市保持共产党员先进性教育活动工作会议上的讲话谈到：要建设民主法制，严格依法办事，在发展社会主义民主政治上体现先进性。要针对少数党员民主法制意识淡薄、法律素养不高、依法办事能力不强等问题，组织党员认真学习宪法和法律，牢固树立民主法制观念，积极参与社会主义民主政治建设，自觉地用宪法、法律约束和规范自己的言行，带头维护法律的权威。要维护人民群众的民主权利，学会用法律手段处理问题，推动工作，维护社会公平和正义。
要牢记党的宗旨，坚持执政为民，在服务人民群众上体现先进性使党员受教育、让群众得利益，是开展先进性教育活动的根本要求。要教育广大党员特别是党员干部增强群众观念和公仆意识，把群众的安危冷暖放在心上，把对上负责和对下负责统一在对人民群众负责的实践中。要坚决改变简单粗暴的作风，坚决纠正与民争利的行为，坚决克服办事不公的现象，坚决杜绝图虚名、招实祸、老百姓不得实惠的形象工程、政绩工程。要以人民满意为标准，求真务实、艰苦奋斗，发展经济、善待百姓，清正廉洁、甘于奉献，做人民群众的贴心人。
我市四城同创对文明执法行为公务文明的规范要求：
爱国爱民敬业奉公维护公利尊重科学珍惜资源崇尚效率
遵纪守法清正廉洁公正公平诚实守信团结协作品行端正
2005年12月27日下午，全省精神文明创建工作表彰大会在南京隆重举行。我市被省委、省政府授予江苏省文明城市称号。徐鸣在发言中代表市委、市政府，向关心支持徐州文明城市建设的领导和同志们表示衷心的感谢。他说，今年以来，我们在全市深入开展了“四城同创”活动，把创建省文明城市作为首要任务，全面发动，全民动员，掀起了一轮又一轮文明创建热潮，为经济社会发展注入了强大精神动力，全市主要经济指标创造了“十五”以来新高，灿烂的精神文明之花结出了丰硕的物质文明之果。我们将以建成省文明城市为新的起点，坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，巩固创建成果，加大创建力度，提升创建水平，进一步把徐州建成苏北和淮海经济区生态环境最佳、人居环境最佳、发展环境最佳、人文精神最佳的文明城市之一。让文明城市的创建成果惠及全市900多万人民，更好地把人民群众的精神振奋起来，力量凝聚起来，为加快“十一五”发展、推进“两个率先”进程而努力奋斗。

徐州市房管局行政不作为致使开发商利用信息不对称欺诈购房人
徐州市房管局消极执行《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》致使开发商利用信息不对称欺诈购房人，哄抬房价、强迫购房人签订霸王协议、规避法律明确规定的交房义务。
2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会发布了《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》，以规范房地产市场、稳定住房价格。八条意见中的两条要求完善市场信息披露制度，推行商品房预销售合同网上即时备案。
此后全国各地有立法权的城市纷纷立法或规定推行商品房销售合同网上备案制度，目前江苏省所有地级城市全部推行商品房销售合同网上备案制度。
二○○五年七月十八日徐州市政府办公室徐政办发〔2005〕101号文件转发市房管局徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法。该办法自2005年8月1日起施行。规定了所有新建商品房的销售均应实行商品房销售合同网上登记备案，市房产管理局应当将商品房交易信息及时向社会公布，提供网上公开查询，并定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息。
“商品房预售合同网上登记备案制度”直接提高了商品房销售的透明度，购房人从过去被动的“求得”信息转为主动的“查找”信息，开发商所谓“商业秘密”的销售数量将成为公开的信息，改变了购房人信息不对称的状况。购房人可以通过网上交易平台，及时了解和查询真实有效的商品房销售、抵押情况以及房价等信息，能有效防止“一房多卖、重复抵押”，充分保障购房者权益。房产管理部门也可以发挥更强有力的监督作用。
目前开发商通过房托、虚假的销售图表和广告发布虚假的销售信息，更辅以针对霸王合同外强中干的强硬态度以迷惑购房人，使之产生恐慌心理，来哄抬房价，欺诈购房人。笔者认为执行商品房销售合同网上备案办法可以使购房人立足全市区，在信息透明的基础上与开发商协商房价和买卖合同条款，避免购房人被开发商用虚假信息各个击破签订霸王协议，落实购房人法律规定的权利。
看看南京、苏州、无锡的房地产信息网站（http://www.njhouse.com.cn/、http://www.szfc.gov.cn/、http://www.wxhouse.com/），区位、楼盘商品房的信息非常全面，购房人有充分的真实信息决策。然而我们徐州市宣称从2005年8月1日执行商品房销售合同网上备案制度，到目前2006年却连备案网站都不建，致使徐州市的购房人仍然处在信息不对称任开发商宰割的深水热火之中。徐州市房管局作为房产交易主管部门，消极执行《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》，对开发商的投机与欺诈行为没有采取任何有效措施，严重失职。
附件：徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法
第一条为规范商品房销售行为，提高商品房交易信息的透明度，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》和《徐州市城市房地产交易管理条例》、《徐州市城市房屋权属登记管理条例》，制定本办法。
 第二条本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），应当按照本办法规定实行商品房销售合同网上登记备案。
 第三条市房产管理局负责商品房销售合同网上登记备案的组织实施及其相关管理工作。其下设的产权监理处负责商品房销售合同网上登记备案的具体工作。
 第四条房地产开发企业获准商品房预售许可后，产权监理处应当通过互联网公布下列信息：
（一）商品房预售许可证；
 （二）预售商品房项目的平面布置规划图；
 （三）商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、户型、面积等信息；
 （四）商品房拟销售的价格；
 （五）房地产抵押、查封等权利限制情况；
 （六）商品房买卖合同的示范文本。
 第五条本办法第四条第（四）项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在申请商品房预售许可时一并申报。
 房地产开发企业调整商品房拟销售价格的，应当向产权监理处办理网上即时变更手续。
 第六条本办法第四条第（六）项规定的商品房买卖合同的示范文本，为省建设厅和省工商行政管理局联合监制的文本。
 第七条房地产开发企业未获准商品房预售许可的，不得进行预售或者采取预订、预约、认购、定购等方式变相销售。
第八条凡已在网上公布的可供销售的商品房，买受人要求洽购的，房地产开发企业应当与买受人协商。
 第九条商品房买卖的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本协商拟订合同条款。
 商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过互联网将合同文本传送至产权监理处申请商品房销售合同网上登记备案。
 买受人应当在商品房买卖合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。
 第十条产权监理处在完成网上传送的商品房买卖合同文本的核校后，符合销售条件的，给
予合同备案号和房屋代码，并通过互联网发送合同备案证明，商品房销售合同网上登记备案即告完成。
 产权监理处应当在发送合同备案证明的同时，在商品房楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售并通过网上即时公布相关销售信息。
 第十一条房地产开发企业应当打印合同备案证明和相应的商品房买卖合同，交与买受人收执。
 第十二条销售的商品房符合办理权属登记条件时，买受人持合同备案证明、商品房买卖合同和其他规定的登记材料，申请房屋所有权登记。
 第十三条在申请房屋所有权登记前，当事人双方经协商一致，变更商品房买卖合同条款的，应当按照本办法第九条、第十条和第十一条的规定，通过互联网办理相关变更手续。
 申请房屋所有权登记前，当事人双方经协商一致，解除商品房买卖合同的，应当持合同备案证明、商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他相关材料，向产权监理处申请注销合同登记备案。
 产权监理处经审核批准后，在商品房楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。
 第十四条市房产管理局应当将商品房交易信息及时向社会公布，提供网上公开查询，并定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息。
 第十五条本办法自2005年8月1日起施行。