上 诉 状
上诉人:李因虎,男,汉族,1970年10月3日生,住徐州市纺织路5楼204号，电话：13092330657；
被上诉人：徐州万隆房地产开发有限公司，住徐州市金山桥开发区下淀路二十四中西侧,电话：0516-7775966、7775666。
法定代表人:杨胜杰，总经理。
上诉人与被上诉人因购房合同纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2006）鼓民一出字第82号民事判决书，现提起上诉。
上诉请求:
1、按按照同地段同类房屋租金标准调整逾期交房违约金；
2、由被上诉人承担诉讼费用。
事实及理由:
2003年12月12日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，购买其开发的世纪锦园商住小高层5栋2单元601房，约定该商品房经综合验收合格，在2004年12月31日前交付使用。
同时约定被上诉人的逾期交房责任：“逾期超过的第二天起1-3个月按已交房款的同期银行存款利息支付给买受人，合同继续履行；逾期超过3个月的第二天起按已交房款的5‰支付给买受人违约金，合同继续履行”。
但被上诉人至今仍未交房，应当承担违约责任。一审法院认定被上诉人逾期交房超过3个月直到交房的违约责任均为交房款的5‰，不符合格式合同格式条款的解释原则。同时对上诉人依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确提出的按照同地段同类房屋租金标准调整逾期交房违约金的请求没有支持，不符合法律规定。
请上级法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
此致
徐州市中级人民法院
上诉人:
2006年3月23日

代理要点
尊敬的审判法官：
代理人经深入学习最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，全面对照本案被上诉人的迟延交付行为，结合本所数位律师的讨论意见，向法庭提供如下代理意见，请采纳。
1、被上诉人违约。商品房买卖合同约定应于2004年12月31日前综合验收合格交房，但至2005年12月31日包括到2006年4月17日二审开庭仍然没有交房。此事实得到一审法院确认。
2、上诉人没有违约。上诉人签订购房合同后即将房款首付和基金契税款和办理贷款所需文件交与被上诉人，由其代办。被上诉人一审庭审中提出银行划款到账日期迟于合同约定日期，认为上诉人违约，主张取消对上诉人的优惠。此主张不能成立，一是代办贷款和代缴契税基金，上诉人没有迟延行为，二是2004年12月12日签订合同，被上诉人却以格式条款约定12月20日前办理按揭并划款入账，中间还有周末，实际上经到房管局确认即使一天不耽误， 8个工作日也无法划款到账。由于代办证据确凿充分，一审法院确认了上诉人没有违约的事实。
3、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的范围。
该解释第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
4、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案上诉人申请增加违约金，法院应当以违约造成的损失确定违约金数额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
5、上诉人在一审中正是依据最高院的司法解释申请增加违约金和申请委托评估，一审法院不予支持是没有正确适用该解释。
请求二审法院依据最高院的司法解释支持上诉人的上诉请求。
谢谢。
徐州红杉树律师事务所孙健律师
2006年4月17日