安康市汉滨区人民法院民事判决书
[2005]安汉民初字第778号

　　原告（反诉被告）：汉滨区劳动和社会保障局。（简称劳动局）住所地：汉滨区香溪路8号。
　　法定代表人：杨大怀，局长。
　　委托代理人：赵义铎，股长。
　　委托代理人：谢贤平，股长。
　　被告（反诉原告）：程康，男，1963年10月23日出生，汉族，住汉滨区南环路教育学院，安康体校职工。
　　委托代理人：王新萍，陕西持衡律师事务所律师。
　　原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代理人，被告及其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称：2003年12月6日，经原、被告双方协商，被告自愿租赁原告门面房两间，每间月租金5000元，年租金60000元，两间年租金合计120000元。租期一年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止。租赁期满，承租方如续租，并交清下年度租金后，可优先续租。2004年12月15日，我局按约定，书面通知被告人于2004年12月25日前到办公室交清下年度房租，续签租赁合同。书面通知于2004年12月16日送达给被告，签收人张蔚。被告程康接到通知后未及时履行续租手续。之后，我局又多次口头通知被告前来就租金及续签手续问题座谈协商，被告仍然不交纳租金也不续签合同。2005年5月13日，我局书面通知被告，限其于2005年5月20日前交清2005年1月1日至2005年5月20日应交纳的租金46600元，同时搬离我局门面房。被告于2005年5月26日搬离我局门面房。关于所欠租金的请求问题，被告曾被动地与我局协商过一两次，之后既不主动前来协商解决也不接电话，致使原告门面房租金4万余元至今没有着落。请求判令被告程康一次性付清原告门面房租金46600元，本案诉讼费用由被告承担。
　　原告提供的证据如下：
　　1、门面房租赁合同，证明原、被告之间有租赁合同关系。
　　2、竣工验收备案表，证明出租的房屋在竣工验收时质量合格。
　　3、催交房租通知签收单，证明原告在2004年12月16日向被告送达了催交2005年房租通知。
　　4、书面通知，证明原告于2005年5月13日通知被告，限被告于2005年5月20日前交清2005年1月1日至2005年5月20日应交纳的租金46600元，同时搬离门面房。
　　被告答辩及反诉称：反诉人程康同被反诉人于2003年12月签订房屋租赁合同一份，反诉人租赁被反诉人两间门面房，年租金12万元，反诉人在合同签订后分两次付清了全年房租。反诉人承租后，从2004年4月10日开始，房屋便出现漏水现象，漏水位置恰巧在试衣间和收银台房顶，给反诉人正常经常造成严重影响，致使店内服装污损，营业额受影响严重下降，地板严重变形。反诉人更换变形地板花费12748元。反诉人从2004年4月起便多次采取口头或书面形式要求被反诉人对所出租的房屋履行修复义务，但被反诉人到现场核实漏水属实后却一直不予解决，直至2005年3月16日被反诉单位办公室主任口头答复给予修复，反诉人因此原因遂于2005年3月16日至5月26日停业，被反诉人于2005年5月13日至5月19日才对房屋进行了修复，造成反诉人停业两个月另九天的房租及营业损失。房屋修复后，反诉人与被反诉人在协商续租时，由于对反诉人提出的赔偿损失数额无法达成一致意见而终止合同。为避免扩大损失，反诉人无奈于2005年5月26日搬离此房。请求判令由被反诉人因违约给反诉人造成的各项经济损失61048元并承担本案反诉费。
　　被告提供如下证据：
　　1、5份情况反映，1份请求补偿申请，证明原告租用的房屋漏水，5次向原告反映，并请求原告补偿因漏水造成的损失。
　　2、8张照片，证明被告租用的房屋漏水。
　　3、施工协议书，证明被告为了修复因漏水造成的复合地板变形、清理地面，与杨汉平签订施工协议。
　　4、收条，证明杨汉平收到被告人工费1300元。
　　5、商业零售普通发票，证明被告购买塑料地板花12784元。
　　6、原告办公室主任李成玉给被告出具的漏水属实的书证。证明原告于2005年5月13日表示派工人来检查屋顶漏水情况。
　　原告答辩称：2003年12月6日，反诉人与我局在公平自愿的基础上签订了门面房租赁合同。根据合同第5条约定，乙方需要经营，经甲方同意后，可对房屋进行装修、装饰，费用由乙方承担。然而，乙方未经甲方同意，擅自进行装饰装修，由于装修施工震动，导致屋后墙边下水管道顶部出现局部渗水现象。因此渗水直接原因是装修造成的，责任应在反诉方。
　　反诉方反诉状中称，因房屋漏水而多次口头或书面要求修复并无根据。对反诉人因装修导致房屋渗水，我局也曾经额外予以修复，目的在于为投资者提供良好的环境，并非应尽义务。
　　按照2003年12月6日房屋租赁合同约定，我局于2004年12月15日书面通知反诉人交清下年度房租，续签合同，之后又多次口头或书面通知，几次座谈协商续签合同之事，但反诉人既不交租金又不续签合同，也不搬离门面房。反诉人的要求是无理的，也是没有法律根据的，请求人民法院依法予以驳回。
　　经审理查明：2003年12月6日，原告的下属机构汉滨区劳动就业培训中心与被告签订门面房租赁合同，培训中心为甲方，被告为乙方，主要约定：乙方租赁甲方门面房，第1-2间（由南至北），租期1年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止。租赁期满，乙方如续租，应提前一个月向甲方书面申请，并交付下年度租金后，可在同等条件下优先续租。每间房月租金为5000元人民币，年租金12万元，签订合同之日起缴清一年租金。2003年12月31日前乙方装修准备期，免收租金。乙方因经营需要，经甲方同意后，可对房屋进行装修、装饰，费用由乙方承担。合同签订后，被告两次付清全年房租。2004年4月10日，被告租用的房屋开始漏水。同月12日，被告书面向原告反映，要求原告尽快采取措施予以修理。同年5月13日、6月15日、2005年3月16日、4月26日，被告又4次书面向原告反映漏水情况，要求原告尽快采取修复措施。同年5月9日，被告向原告书面请求补偿承租房漏水造成的损失。2004年6月15日，被告与杨汉平签订施工协议，由杨汉平包工铲除因漏水变形的复合地板；清理地面作自流平；铺设LG塑胶地板68平方米，工期4天。被告实购LG塑胶地板79.9平方米，价款12784元，付杨汉平人工费1300元。2004年12月16日，原告向被告送达书面催交房租通知，被告未交付2005年房租亦未续租。2005年5月13日，原告办公室主任李成玉告知被告，“劳动局派工人来检查屋顶漏水情况，漏水属实”。同日，原告书面通知被告“限被告于2005年5月20日前交清2005年1月1日至2005年5月20日应交纳的租金46600元，同时搬离门面房”。同月26日，被告搬离门面房。
　　上述事实有原、被告提供的证据及其陈述所证实。
　　本院认为：原、被告签订的门面房租赁合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。原告要求被告续签租赁合同，被告因漏水问题未续签，但又使用原告门面房近5个月，应依法认定为不定期租赁，应参照原租赁合同由被告向原告支付相应的租金，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告反诉要求原告赔偿被告购买地板款、人工费、停业损失及房租损失。被告提供的书面情况反映虽无原告的签收，亦无原告的承认，但与被告提供的漏水现场照片、施工协议书、收条、购地板发票、原告给被告出具的漏水属实的书证及原告的答辩状，形成完整的证据链条，故对被告反诉漏水的事实应予以认定，因漏水给被告造成停业，购地板及支付人工费等经济损失，应由原告给被告予以赔偿。原告辩称房屋漏水的直接原因是装修造成的，对此原告未提供相关证据证实，故本院不予采纳。对被告的其他反诉请求，因未提供相关证据证实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第二百一十五条、第二百二十条之规定，判决如下：
　　一、由被告程康支付原告汉滨区劳动局租金四万六千六百元。
　　二、由原告汉滨区劳动局赔偿被告程康经济损失一万四千七百一十六元。
　　以上一、二项相抵后，余三万一千八百八十四元，由被告程康支付给原告汉滨区劳动局，限判决生效后五日内履行。
　　三、驳回被告程康其他诉讼请求。
　　本院决定：原告汉滨区劳动局预交诉讼费二千七百九十元，由被告程康承担一千九百零七元，由原告汉滨区劳动局承担八百八十三元，被告程康预交反诉诉讼费三千五百四十六元，由被告程康承担二千六百六十三元，由原告承担八百八十三元。
　　如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

　　审 判 长 胡安坪
　　审 判 员 邹明辉
　　人民陪审员 杨吉芳
　　二OO五年九月十三日
　　书 记 员 唐 炜

　　附件：
　　《中华人民共和国合同法》
　　第六十条一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。