公款购买的房屋转卖该如何处理

■法官名片

何雪钧，泉山区法院民一庭副庭长，大学法律本科学历，长期从事民事审判工作，平均每年办理案件200余件，其中调解结案50%以上。2003年5月被市中院评为“文明法官”，2005年4月、2006年2月分别被省高院和市中院评为“优秀法官”，2007年1月被评为徐州市首届“优秀女法官”。
　　记者 李娟 通讯员 赵克 　　

　　■案情回放：

　　公款购置的房屋，一方擅自出售了

　　1999年兴华公司由公司副经理宋文出面，以其个人名义用公款购买了两套商品房，房款全部由兴华公司直接转账支付。房屋购置后，宋文留一处房屋自住，另一处交于公司经理韦刚居住。

　　此后，宋文与兴华公司因业绩考核问题发生经济纠纷，宋文遂以自己的名义办理了两处商品房的所有权登记。一年后，宋文提出辞职，并将韦刚所住的一套房屋转让给张杰，且办理了所有权过户登记。现兴华公司将宋文与张杰起诉至法庭，要求二人返还房屋并赔偿损失。 　　

　　■法庭调查：

　　卖方的行为是否构成无权处分?

　　依据《民法通则》相关规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有，使用、收益和处分的权利”，处分权即是指权利人依法对财产进行处置的权利。一般情况下处分权由所有人自己行使，非所有人只能依法律规定或者所有人意思享有处分权，而所谓无权处分是指无权人，以自己的名义，就标的物所为的处分行为。无权处分行为违反了法律关于禁止处分的规定，并可能会损害真正权利人的利益。另外，《合同法》规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”由此在我国民法中确立了无权处分制度，对于无权处分，除经有权利人承认或者事后取得处分权外，不产生法律行为上之效力。

　　兴华公司购买的这两处房屋，是由作为公司副经理的宋文出面用公款购买，并全部由该公司直接转账支付，且在交付房屋后，宋文留一处房屋自住，另一处交于公司经理韦刚居住，可见兴华公司应该为该两处房屋的实际权利人。但由于该公司与宋文发生经济纠纷，结果是宋文以自己的名义办理了两处房屋的所有权登记，这就在房屋的归属上引起了争议。

　　买方对房屋的转让是否有效？

　　宋文是否为房屋的有权处分权人，其对房屋的转让是否有效？这就涉及到一个问题，房屋本身作为一种特殊的不动产物权，对其进行法律上处分时也是具有特殊性的。《民法通则》还规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。不动产登记制度的主要目的在于公示公信，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公布，使公众得以了解在某项不动产上所形成的物权状态。

　　在本案中，宋文已经办理了房屋所有权登记手续，应根据公信原则，其即为所争议房屋的合法权利人，对其中一处房屋进行转让，并非无权处分，而是所有权人对自己权利的合法有效处分。 

　　■法庭判决：

　　所有权明确，买方行为应受保护

　　法庭经审理认为，争议的房屋虽然登记在宋文的名下，但完全是以公款购买的，宋文将房屋擅自转让，属于无权处分该房屋的情形，但因转让时手续齐全，而张杰购买时并不知情，是善意的，所以应当受到保护。

　　此外，房屋是以宋文的名义登记的，宋文对其则享有法律上的所有权，有权转让该房屋。因此，法庭依照我国的有关法律规定，判决驳回了兴华公司要求张杰返还房屋并赔偿损失的诉讼请求。 　　

　　■法官点评

　　假如兴华公司要求张杰返还房屋，根据公示公信原则，登记记载的权利人，法律上也能推定其为合法所有人，其做出的处分则为有权处分。第三方购房者张杰作为相对人因信赖登记而与之发生交易，具有一种对交易的合法性的信任，应推定其为善意相对人，法律也应保护该善意相对人的此种信赖利益。因此，张杰因信赖登记，确信宋文是所购买房屋的合法所有人，与之进行交易，这种交易应该有效，其利益应受法律保护，兴华公司不能以自己是房屋的所有权人为由要求张杰返还房屋。

　　另外，兴华公司和宋文既然已就产权发生争议，双方都应举证证明自己是真正的权利人。如果某公司举证证明购房款是公司转账支付，购房发票应为公司名称，登记的内容发生错误，则登记的权利人宋文不能援用公信原则，仅以自己是登记的权利人进行抗辩，而必须就登记记载的内容合法无误举证。若宋文举证不能，登记内容确有错误，而张杰又为善意购买人，其对房屋的权利不应当受剥夺，法庭可释明原告变更诉讼请求为要求被告宋某返还购房款及利息，并赔偿损失。兴华公司如果同意，法庭可判决宋文返还购房款及利息，并赔偿损失。