房屋转租后是否还享有优先承租权

2007-12-20 中国徐州网－徐州日报

■法官名片：

孙浩，男，泉山法院民二庭法官，大学法律本科学历，长期从事侵权以及合同类纠纷审理工作，平均每年审理案件近200件。2003年和2004年连续两年被市中院荣记个人三等功，2006年被市中院授予“文明法官”称号

　　■案情回放：

　　承租营业房期满续签起纷争

　　赵金玲在华趣时装城租有临街营业门面一间，合同期限为一年（2004年9月1日至2005年8月31日），每月租金为4500元/月，并一次性缴纳了3万元的保证金。关于违约责任，双方在租赁合同中明确：“1、乙方（赵金玲）出现如下之一行为，甲方（华趣时装城）有权解除合同，乙方未使用期限部分的费用或经营保证金不予退还；（5）私自转让或转租营业房引起纠纷造成不良后果。”合同的其他条款规定：“……4、本合同期满后乙方若无违反合同规定、守法经营，在同等条款下，可按甲方制定的新政策优先续约。”

　　赵金玲在租用该房后，于2005年3月1日将该房转租给李为国，期限为一年，收取租金9000元/月及1万元押金，并于当年6月份，向华趣物业公司交纳了7至9月的物业费。

　　2005年7月18日，华趣时装城下发了《华趣时装城关于续签一期营业房合同的通知》，该通知规定：“超出此日期未办理合同续签手续的，华趣时装城视为商户主动放弃营业房使用权，该房华趣时装城将另行安排。”2005年8月2日和5日华趣时装城又分别两次张贴公告，通知签订合同事宜。赵金玲的续约期限为2005年7月28日，在其没有及时签订续约合同的情况下，华趣物业公司将该房租赁给了张书强，使用期限为二年。2005年9月30日，赵金玲从该营业房退出。

　　2006年2月份，赵金玲以享有华趣时装城该临街营业房的优先承租权为由，将华趣时装城告上法庭，请求法庭撤销华趣时装城与张书强签订的房屋租赁合同，判令华趣时装城与其续签租赁合同，并赔偿经济损失。
　　

　　■法庭调查：

　　理清三点疑问逐层析案情

　　根据案情，法庭主要围绕以下三个方面的问题进行了调查：一是赵金玲是否私自转租违反合同约定；二是华趣时装城续签合同的《通知》及《公告》是否有效；三是赵金玲转租牟利是否违法。

　　一、赵金玲的转租行为是否违反合同约定？依据赵金玲与华趣时装城所签订的《合同书》约定来分析，赵金玲的转租行为并不违反该合同约定，其虽然将所承租的营业房转租给李为国，但并未引起纠纷造成不良后果。

　　二、华趣时装城的《通知》及《公告》续签合同是否有效？2005年7月18日，也就是在双方的合同履行尚未到期时，华趣时装城张贴了《关于续签一期营业房合同的通知》。华趣时装城称该《通知》已送到赵金玲处，此后又分别两次张贴在了市场大门口。针对此项，华趣时装城也仅仅向法庭提交了《公告》的原本，并未提供出有关张贴的有力证据。

　　三、赵金玲转租并牟利是否违法？赵金玲在合同的履行期限内将所承租的房屋转租，并收取租金每月9000元，除去交纳的4500元外，另有4500元盈利。华趣时装城认为赵金玲转租并从中牟利违反了法律的规定。法庭经审理认为，赵金玲的转租盈利，并不违反法律规定。
　　

　　■法庭判决：

　　原承租者的优先租赁权应受保护

　　法庭经审理认为，赵金玲与华趣时装城的房屋租赁合同，合法有效，双方当事人均应全面履行，因此赵金玲主张享有该营业房的优先承租权的请求，依法应予支持。

　　由于华趣服装公司侵犯了赵金玲的优先承租权，对其经济损失，华趣服装公司应予赔偿。根据华趣物业公司与张书强签订的合同约定每月租金为6000元，推算出赵金玲每月的实际损失为1120元（9000元－6000元－900元－620元－360元），时间要从2005年10月计算至赵金玲与李为国签订的合同履行期满止2006年3月1日计5个月，共计损失为5600元。

　　综上，2007年6月，依照《合同法》的有关规定，判决赵金玲享有该营业房的优先承租权，华趣时装城于判决生效后十日内赔偿赵金玲经济损失5600元，同时驳回了赵金玲的其他诉讼请求。
　　

　　■法官点评：

　　首先，对于赵金玲的转租行为是否违反合同约定，通过调查，法庭认为赵金玲的转租行为并不违反双方的合同约定，也并未引起纠纷造成不良后果，说其没有优先承租权是不妥的。但是其并不是华趣物业公司与张书强房屋租赁合同的主体，因此无权要求撤销双方的房屋租赁合同，这一请求，依法不能支持。

　　其次，对华趣时装城的《通知》及《公告》，退一步讲，该公告即使在大门口张贴，那么，租户是否有义务每天都要到大门口予以张望查看，况且双方的合同中也未约定租户有此义务的相关规定。再者，华趣时装城在6月份收租金时，已将赵金玲的租金收到9月份，多收了合同约定期限8月31日止的一个月的租金。这一个月是双方对合同期限的变更，还是不定期租赁暂且不论，那么，华趣时装城该不该在双方约定的期限未到期时，就将赵金玲仍在租用的房屋签约他人？

　　再次，华趣时装城认为赵金玲转租并从中牟利违反了法律的规定，因而就引用了《民法通则》及《合同法》的相关规定，从表面上看法律依据充分，实际上是对客观事实的曲解，因为这要从法律适用的基本规则上来判定。依据《立法法》所确定“同一机关制定的法律……，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，即后法先于前法的规则。《合同法》是1999年10月1日施行，而《民法通则》是1987年1月1日施行。《合同法》并未对承租人在转租时“不得牟利”作出限制性规定。因此，判定本案的依据应该适用《合同法》的有关规定，而不能适用《民法通则》的有关规定。