案鉴实录:赠与房屋未过户起争议

2007-11-22 来源:中国徐州网－徐州日报 

　　■法官名片：蒋春明，男，泉山区法院审判管理办公室主任，大学法律本科学历，曾长期从事民商事审判工作，目前负责全院案件质量的评查和质效指标考评。2000年2月被市中院荣记个人三等功，2004年4月被市中院授予“文明法官”称号。

■案情回放：获父母房屋，父亲又独自转赠
　　李建夫妇拥有四合院一套，院内有9间房屋，其产权均在李建名下。1996年，经公证处公证，李建夫妇将南房赠与了女儿小平，但小平没有实际使用此房，也没有办理产权过户手续。

　　1998年，李建的妻子病故。此后不久，李建便将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子小丰的女儿，此事经过了公证，小丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，李建与小丰一家在四合院内居住。2002年，李建的女儿小平将李先生、小丰告上法庭，要求确认南房归自己所有。

　　■法庭调查：　前后两个赠与效力如何界定，观点不一　

　　在庭审中，小平认为，南房是父母赠与她的，并已经过公证，所以，要求父亲和哥哥将房屋返还给她。小丰也认可父母曾将南房赠与小平，但认为小平一直没有办理相应的过户手续，后父亲将南房赠与自己的女儿，并经过公证办理了过户手续，后一个赠与和公证的效力应大于前一个赠与和公证的效力，南房应归自己的女儿所有。李建也支持儿子的观点。

　　小平的代理人指出，李建夫妇自愿将南房赠与女儿的行为合法有效，而李建将全部房屋赠与小丰女儿的行为是无效的。因为这是李建夫妇在夫妻关系存续期间，对夫妻共同财产的合法处分。而小丰的代理人也表示，李建在妻子病故后、家庭成员析产继承前将全部房屋赠与孙女，这一行为属于擅自处分了其妻的遗产，所以，赠与是违法的。

　　赠与后，过不过户法律效力大不相同

　　李建对女儿小平及孙女的赠与合同都经过公证，这两个合同都符合赠与合同成立的要素，但合同的成立与生效是两个不同的法律概念。赠与合同的生效要以实际给付为要件，即必须到国家有关机关办理产权过户登记手续，否则，所有权不发生转移，赠与合同不能生效。

　　小平在获赠房屋后虽经公证，但却没有依法办理产权过户手续，也没有实际占有、使用该房，因此房屋的所有权没有发生转移，南房仍是李建夫妇的共有财产。而李建对孙女的赠与，及时办理了房产的过户手续，小丰和家人也一直占有使用房屋，房屋的所有权发生了转移，所以，此赠与合同在形式上是成立且生效的。但即便如此，也不能涉及全部房产。因为在其妻病故后，家庭成员没有对四合院内的房屋，包括南房进行析产继承，所有房屋，包括南房都处于共有状态，李建只能处分自己的财产，而无权处分其妻的遗产。　

　　■法庭判决：　没有产权过户的赠与行为无效　

　　法庭经审理认为，李建夫妇将南房赠与女儿小平的行为是合法有效的，但小平没有实际使用房屋，也没有办理产权过户手续，赠与行为没有实际生效。同时，李建将全部房屋赠与孙女是擅自处分共有财产的行为，是部分有效部分无效的。因为李建不仅处分了自己应得的妻子遗产的份额，同时也处分了其他家庭成员应继承的妻子遗产的份额。最终，法庭驳回了小平的诉讼请求。　

　　■法官点评：

　　我国《合同法》规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。可见，赠与合同是单务、无偿合同，同时也是实践合同，即必须实际给付赠与物，赠与才生效。所以，李建自行处分共有财产的行为是部分有效，部分无效的民事行为。对此，小平可以父亲无权处分自己应继承的母亲遗产份额为由，起诉要求继承母亲的遗产，包括南房，以维护自己的合法权益。但小平现在起诉要求确认南房归自己所有，没有法律依据，无法得到法院的支持。

　　公证的法律效力是公证作为一项法律制度，它的运行所能达到的效果和拘束力，具体体现在经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书具有证据效力、强制执行效力、法律行为成立要件效力以及法律、行政法规规定的其他效力。公证的强制执行效力是公证法定证据效力的延伸，指公证机构根据债权人的申请，对于经公证赋予强制执行效力的债权文书，当债务人不履行或不适当履行时，债权人无需经债务人同意，也无需通过诉讼程序，即可直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。在各类民商活动中，基于中国法律、行政法规的规定，或基于外国法的规定以及国际惯例，或基于当事人的特别约定，公证是某些特定法律行为成立、生效的要件，不经公证，则这些法律行为就不能成立，不具有法律效力。本案当事人的赠与行为，之所以尽管经过了公证而最终无效，其实是缘于李建不仅处分了自己应得其妻子遗产的份额，同时也处分了其他家庭成员应继承其妻子遗产的份额所致。因此，李建赠与孙女的房屋虽经过了公证，但依然不具有法律效力。