开发商对开发房屋质量“终身负责”

加入时间：2007-07-23

本网宿迁讯：江苏省宿迁市宿城区居民王学购买扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司在宿城区开发的营业房一套，在装修过程中，发现有严重质量问题。为此，王学把开发商告上法庭，要求赔偿。虽然过去四年之久，一审、二审法院均支持了王学诉求。

购　房

2003年8月18日，宿迁市宿城区居民王学，男，51岁，与扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司签订商品房买卖合同一份，约定购买该公司开发的天星花园营业房一处，房屋价款为281877元。合同对双方的权利义务作出了约定。合同签订后，王学依约交付购房款，开发商将房屋交付王学使用。王学在装修使用过程中，因房屋出现裂缝、漏雨，与该公司协商不成，王学遂于2005年3月将宿迁市天星房地产开发有限公司及江苏邗建集团有限公司诉至宿城区人民法院，后因被告主体问题申请撤诉。2005年2月1日，扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司因企业内部改制被工商部门撤销，该公司的一切债权债务由扬州市广播电视开发总公司负责。经扬州市广播电视局申请，扬州市广播电视开发总公司于2006年12月1日被扬州市工商行政管理局注销，扬州市广播电视局为其主管部门。2005年8月，王学再次将扬州市广播电视局诉至宿城区人民法院，要求该局承担所购房屋维修、租金及鉴定等费用。

鉴　定

本案在诉讼过程中，经王学申请，宿城区人民法院先后委托淮安市建筑工程检测中心、徐州市房屋安全鉴定管理处对上述房屋室内渗漏及墙体裂缝原因进行鉴定，结论为：因天星花园楼南、北两部分楼体设计标高差异较大，地基土荷载差异也较大，南部二层基础受北侧五层地基土体附加应力影响，产生不均匀沉降，致使南部东外纵墙开裂，且被鉴房屋位于南部北端，毗邻该楼北部，因此开裂现象较明显。被鉴房屋围护墙体与伸缩缝部位填充砌体连接处裂缝为二次砌筑砌体搭接通缝，属非结构裂缝。但受楼南北楼体基础不均匀沉降影响，该部位搭接缝扩大。被鉴房屋由于建筑设计平面分割将伸缩缝设置于室内，屋面伸缩缝防漏处理不当，导致室内局部渗漏，影响了房屋的正常使用。

2006年9月，经王学申请，宿城区人民法院又委托东南建设工程安全鉴定有限公司对上述房屋缺陷修复方案进行鉴定，鉴定结论为需对门面房的裂缝、房屋抹灰层剥落、伸缩缝全面返修。因东南建设工程安全鉴定有限公司无鉴定修复费用的资质，宿城区人民法院委托中国建设银行股份有限公司宿迁分行造价咨询中心对王学购买的营业房缺陷修缮工程造价进行鉴定，结论为需维修费20944.3元。

审　判

宿城区法院受理此案一审后认为，原告与扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应当按照合同的约定履行义务。原告购买的房屋在使用过程中出现质量问题，扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司应当承担相应的民事责任，即对原告购买的房屋进行修理，或支付修理费用，并赔偿原告相关损失。因扬州市广播电视开发总公司宿迁分公司和扬州市广播电视开发总公司先后被撤销、注销，依据合同应当承担的民事责任应当由其主管部门即扬州市广播电视局承担。对原告主张的修理费用，因有权威部门的鉴定结论加以证实，予以确认。被告虽辩称该鉴定报告违反法定程序，但并无证据证实，不予采信。对原告主张2年零6个月的房屋租金损失，因原告购买的房屋存在质量问题，导致该房屋一直不能使用，被告应当承担相应的房屋租金损失。租金计算标准，结合实际情况，确定为15000元/年。对原告主张其房屋因质量问题应减少价款70000元，因与原告主张的维修费用系重复主张，不予支持。对本案的鉴定费用，因本案鉴定程序均系因房屋存在质量问题而启动，故该项费用应当由被告承担。去年底，宿城区法院一审判决，被告扬州市广播电视局支付原告王学房屋修复费用20944.3元，赔偿原告王学房屋租金损失37500元，支付鉴定费用13500元；驳回原告王学其他诉讼请求。

一审宣判后，王学不服，向宿迁中院上诉要求，增判房屋租金7500元，增判鉴定费用2000元，判决减少房屋价款70000元。宿迁中院二审后认为，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。今年7月中下旬，宿迁中院终审判决，驳回上诉，维持一审判决。

法官点评：

国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第40条规定：“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。”同时规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。由此可见，商品房屋的主体质量，在设计使用年限内，开发商是要终身负责的。时下有些开发商，为了追求开发房屋的最大利润，故意在房屋设计时选择一些资质较低的小公司设计，或使用建筑材料时以次充好，或雇佣无资质施工队伍等，造成诸多商品房还没有交付，或使用时间不长，就出现严重质量问题。这种只顾眼前，不顾长远行为等于是搬起石头砸自己脚，后果只能是得不偿失。但愿此案能给那些昧了良心赚钱，不顾建设质量的开发商以启发和警戒。

文章出处：宿迁市中级人民法院
文章作者：甲乙　养明