试析业主委员会的诉讼主体资格

内容提要：

业主委员会可作为其他组织成为诉讼主体，但其诉讼主体权能有局限，业主委员会并不是在所有的诉讼中均为适格的诉讼主体。

关键词：

业主委员会的法律性质 争议与评析 主体资格 权能局限

一、问题的提出

随着城镇住宅商品化的发展，出现了大量的多层建筑，导致了物业产权主体的多元化，业主的社团组织——业主委员会应运而生。对业主委员会这一新颖的社会组织在诉讼领域是否有当事人的主体资格这一问题，在司法实务中各地做法并不一致。浙江省高院在审理温州东方房地产开发有限公司、温州市天地广告装饰工程有限公司与温州市东方大厦业主委员会、温州联华物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案中，认为业主委员会由业主代表大会选举产生，经当地主管机关批准成立，是业主的自治组织，其权利由业主代表大会赋予，并维护全体业主的合法权益，业主委员会属于法律意义上的拟制人，即为公民、法人以外的其他组织，其可以自己的名义对认为侵害业主利益的行为提起诉讼。 ①2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院对星汉城市花园业主委员会起诉要求开发商将地下车库移交给业主委员会管理，并由全体业主享有该地下停车库权益一案作出一审判决，认为业主委员会具备诉讼主体资格，并支持其诉讼请求。②而被众多媒体称为“全国商品房销售索赔第一案”、“豪华官司”的温州市新城银都花园业主委员会诉温州建设房地产开发公司的商品房销售合同纠纷一案中，浙江省高院则认为业主委员会无权取代业主提起商品房销售合同纠纷诉讼，在该案中业主委员会的主体不适格，一审裁定驳回业主委员会的起诉。现该两案在上诉中。

那么，业主委员会是否具有当事人的诉讼主体资格？如果业主委员会具有当事人的诉讼主体资格，其权能是否存在局限？这些问题是由于立法上未对业主委员会的性质作出规定引起的。业主委员会这一组织及概念，即名与实，迄今未写入法律条文。《物业管理条例》虽然首次在行政法规层次上明确地使用了业主委员会这一名称，但仅对其组织方式、职责等作了一般性的规定，并未对其法律性质、地位作出规定。

二、业主委员会的法律性质

目前，法学界与法律实务界关于业主委员会的法律性质的争论、争议，主要有三种意见：

第一种意见，认为业主委员会是独立的社团法人。主要理由：⑴业委会依照《物业管理条例》等法规规定成立，且经房地产主管部门备案，有自己的章程；⑵业主委员会虽然无经费来源，但绝大部分的业主委员会有自己的财产和经费；⑶有自己的名称、机构和场所；⑷以自己的名义从事民事活动，如对外签订物业管理合同等。

第二种意见认为业主委员会属于民法通则及民事诉讼法规定的其他组织。这种意见在论及业主委员会合法成立、有一定的财产方面所持的理由与第一种意见相同，并且承认业主委员会确实不能独立地承担民事责任，不符合法人应具备的条件，但认为“而在我国，是否能够独立承担法律责任也正是‘法人’与‘其他组织’的本质分野”，③强调业主委员会正是由于不能独立承担法律责任，属于其他组织。

第三种意见认为业主委员会既不是独立法人，也不是其他组织，不能享有诉讼法上独立的诉讼主体资格，理由：⑴业主委员会没有合法的营利途径，业主也不向其缴纳款项，因此，业主委员会无财产；⑵业主委员会参加诉讼是受权于全体业主，是以业主的代表身份参加诉讼，业主委员会不能领受实体上的权益和承担实体上的义务。

我们认为，第一种意见认为业主委员会属于社团法人，显然没有掌握我国法人具备的法定条件。根据《民法通则》第三十七条关于法人应当具备的条件，将业主委员会认定为法人，显然不妥。而第三种意见，则否定了业主委员会属于其他组织，过于保守，滞后于司法实践，也不正确。我国的民事实体法和民事程序法均将民事主体、诉讼主体确定为法人、其他组织、个人，主体上的三分法模式，已在理论、立法、实务三个领域中得以确立和完善。业主委员会作为依法成立的业主社团组织，应该确立其诉讼主体地位。笔者同意业主委员会归属于其他组织。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的“其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”将这一规定与《民法通则》第三十七条关于法人应具备条件的规定进行比较，不难发现是否能够独立地承担民事责任确系法人和其他组织的本质区别。业主委员会不能直接领受实体上的权益和承担义务、责任，并不妨碍其成为其他组织。鉴于业主委员会无自己独立的财产，不能承担民事责任，有人提出，业主委员会充其量是一个权利主体，不是一个义务主体，我们认为这一观点也是不妥的。权利与义务从来都是对等的，不存在无义务的权利，也不存在无权利的义务，权利主体与义务主体不能断然割裂。业主委员会接受业主的授权发动诉讼、参加诉讼，是为业主争得权益，代表业主领受实体权益，至于义务当然仍由业主来履行，在这一点上，有人认为业主委员会是法律意义上的拟制人，是比较确切的。

三、业主委员会诉讼主体权能的局限

既然业主委员会可以作为其他组织，成为合法的诉讼主体，那么，是否在所有的诉讼中业主委员会均是适格的主体呢？笔者认为，业主委员会的诉讼主体资格有其局限，并不是在所有诉讼中业主委员会均是适格的主体。有人对此持相反意见，认为“当事人能力作为一种诉讼的资格能力，它只涉及到有或没有的问题，不存在部分有、部分又没有的问题，它与实体法上当事人权利能力不可能既有又没有的一样。”④笔者认为当事人的诉讼主体资格与当事人的诉讼主体权能是两个不同的问题，前者解决的是一个主体是否具有诉讼法上诉讼主体资格，后者解决的是一个主体在个案中是否适格，是否具有程序上和实体上的权能，个案中的适格主体当然具有诉讼上的诉讼主体资格，但是具有诉讼法上的诉讼主体资格并不一定是个案中的适格主体，这是显而易见的。

业主委员会由于其职责决定在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会履行下列职责：⑴召集业主大会会议，报告物业管理情况；⑵代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；⑷监督业主公约的实施；⑸业主大会赋予的其他职责。同时，《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。上文所述的温州市东方大厦业主委员会与温州东方房地产开发有限公司、温州市天地广告装饰工程有限公司、温州联华物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，是开发商将东方大厦三楼屋背平台西北面沿花槽上端计长117米的场地，出租给广告商经营广告，而导致业主委员会起诉要求确认租赁合同无效并索赔。1997年1月，上海市第一中级人民法院受理了上海市首例业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金纠纷案，该案中上海丽锦小区业主委员会因小区的维修基金的设立及归属，而对开发商、合作建房人、物业管理公司提起诉讼。⑤在该两案中，均是发生在物业管理活动中的纠纷而引发的诉讼，法院均确认业主委员会为其他组织，是适格的主体。

在许多商品房销售合同纠纷案中，以业主委员会作为原告来起诉，有的判例认为其主体适格，但绝大多数判例认为其不适格。笔者认为，在商品房销售合同纠纷案中，业主委员会没有权利能力，不是适格主体。其一，根据合同相对性原理，合同的主体是特定的，只有合同一方当事人才有权基于合同的约定向另一方当事人提出请求或提起诉讼。业主与开发商签订商品房销售合同，业主是合同当事人，而业主委员会是合同当事人之外的第三人，不能取代合同的一方当事人对另一方当事人进行诉讼；其二，商品房销售合同纠纷，是商品房买卖双方围绕合同内容展开的权利义务之争，业主委员会没有参与合同的谈判、签订及履行，合同内容不对其发生约束力，其既不享有合同权利，也不履行合同义务。其三，按照规定，只有在业主入住到一定比例时，才可以成立业主委员会。业主委员会成立时，业主与开发商的商品房销售合同早已存在，而且早已履行，允许业主委员会主张合同权利，岂不是承认业主委员会的权利能力溯及既往？民事主体的权利能力开始于其诞生之时，无论法人、其他组织、公民均一样。民事主体在其出生或成立之前，不具有权利能力，当然，也不享有其出生或成立之前的权利。⑥

笔者认为，正确认定业主委员会的诉讼主体资格及其权利能力，才能即保护业主的合法权益，妥善解决物业纠纷，又防止滥用诉权，造成诉讼资源的浪费。对此问题，实有必要继续深入进行研讨。

（浙江平宇律师事务所 童洪锡 律师）

注：

①参见杨育林主编《房地产案件审判要旨与判案评析》，人民法院出版社出版，P539-544。另该案审理在《物业管理条例》颁布施行之前，当时有的地方规定业主委员会成立经主管部门批准，现依据《物业管理条例》均采用备案制。

②参见杭正亚《全国首例判决小区车库归业主共有一案代理后的思考》，刊载《律师与法制》2004年第5期，P28-29。

③参见陈枫《业主委员会的主体性质及当事人能力》，刊载《人民司法》2004年第9期，P19-21。

④见上注。

⑤参见朱树英著《房地产开发法律实务》，法律出版社，P472-473。

⑥关于胎儿，梁慧星先生认为我国《继承法》第二十八条规定，遗产分割时，应保留胎儿的继承份额。这并不是承认胎儿在出生之前具有权利能力，而是法律为保护其将来出生后的利益，设定的特殊规定。见梁慧星著《民法总论》，法律出版社，P91。