婚前按揭房屋的产权归属

刘玉芳 北京证泰律师事务所律师

婚前个人贷款购房，婚后取得房产证，产权登记在个人名下，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，则该房屋是夫妻共同财产还是婚前个人财产？这是离婚财产分割案件及二手房买卖纠纷中经常遇到的问题，各法院对此类案件的判决也不尽相同。本文拟从物权与债权关系的角度，结合办案实例，对此问题作一简要探讨。

一、问题引出

李某于2002年7月8日支付首付款8万元，向银行按揭贷款购买朝阳区异构空间*号*室房屋（以下称“诉争房屋”），2003年3月20日，李某与黄某结婚，2005年10月11日，李某取得房产证，房产证上注明李某为房屋所有权人。2005年11月7日，李某在未经其妻子黄某同意的情况下与王某签订房屋买卖协议，约定李某将以26万元的价格将诉争房屋卖给王某。王某支付13万元购房款后即搬进该房屋居住。2006年1月，黄某得知李某卖房一事，向法院起诉，主张李某在未事先征得其同意的情况下擅自处分夫妻共同财产，与王某签订房屋买卖协议，该协议无效。法院判决认定诉争房屋系李某与黄某的夫妻共同财产，李某未经黄某同意与王某签订的房屋买卖协议无效。

二、法律分析

本案涉及的一个关键问题是丈夫婚前贷款购房，婚后取得房产证的，该房屋是否属于夫妻共同财产。对此问题，有人主张该房屋属于丈夫婚前个人财产，因为丈夫婚前与开发商签订购房合同是其婚后取得房屋产权证的依据，事实上，丈夫与开发商签订购房合同时丈夫已经取得房屋所有权，婚后颁发的房屋产权证只是对丈夫享有房屋所有权的权属证明。如果女方因结婚而以共有人身份取得房屋所有权，这不仅违背公平原则，也倡导了不劳而获的行为，与社会道德观念亦不相符。持相反观点者认为，该房屋应当属于夫妻共同财产，因为房屋产权证是房屋所有权的唯一物权凭证，产权证于婚后取得即证明房屋所有权系婚后取得，故则婚后取得的财产属于夫妻共同财产。笔者同意后一种观点。

在商品房按揭买卖过程中，由于跨越时间较长，又掺杂着债权行为和物权行为，如果法律关系没有理清，就很容易在解决纠纷时作出错误的判断。因此，在纷繁复杂的交易过程中，如果理清法律关系，分清哪些是债权行为，哪些是物权行为，物权何时发生变动，则一切问题就迎刃而解了。

按揭贷款购房按照时间发生的先后顺序，主要有以下几个流程：签订《购房合同》，支付首付款——向银行贷款——交房——办理房屋产权登记，取得房屋产权证。购房人与开发商签订《购房合同》后，购房人与开发商即产生合同债权债务关系，购房人享有要求开发商按照合同约定交付房屋的权利。在办理房屋产权登记后，开发商依约提供合格房屋的，购房人与开发商之间的合同履行完毕，双方之间债权债务关系消灭，购房人取得房屋所有权。这就是说，购房人在取得房屋所有权之前，其享有的是基于《购房合同》产生的债权，如果开发商在购房人取得房屋所有权之前将房屋卖与第三人，购房人只能根据《购房合同》追究开发商的违约责任，而不能要求第三人返还房屋。这是由物权优先性决定的，当债权与物权发生冲突时，债权必须让位于物权。

那么购房人取得房屋所有权的起算时间究竟是购房合同签订之日还是房屋产权证颁发之日？这涉及物权变动公示方法。对动产和不动产，物权变动的公示方法不同。对动产而言，交付即为物权变动公示方法，而针对不动产，一般以登记为公示方法。登记公示方法又分为登记对抗主义和登记要件主义两种：不动产物权变动不进行登记，如果只是对第三人不发生物权变动的效力，但在物权变动当事人之间发生效力的，即为登记对抗主义；如果不但不能对抗第三人，在当事人之间亦不发生法律效力，即为登记要件主义。从我国《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规可以推导出，我国不动产物权公示采取登记要件主义。因此，购房人取得房屋所有权的起算时间是房屋所有权证颁发之日。在房屋所有权证颁发之前，购房人取得的是基于《购房合同》的债权，只有在房屋所有权证颁发后，购房人才取得该房的所有权。

三、结论

综合以上分析，根据我国《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间所得的财产，除法律规定或双方另有约定外，属夫妻共同财产。因此，如果婚后取得房屋产权证，则表明房屋系婚后所得，即使房屋首付款是婚前个人支付，该房亦应依法应认定为夫妻共同财产，上述案例法院的判决是正确的。

[1] 本文涉及的婚前按揭房屋，仅指婚前个人贷款购房，婚后取得房产证，产权登记在个人名下，婚后以夫妻共同财产偿还贷款的房屋。因为此类按揭房屋在实践中争议颇多，笔者特将其单独提出。

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